Депрессивная весна: на московские новостройки по-прежнему нет покупателей
Для московского рынка новостроек 2023 год начался печально — продажи снижались и в январе, и в феврале. Но по итогам марта рынок неожиданно показал рост, несмотря на то что главный инструмент продаж, субсидированная ипотека от застройщика, существенно подорожал — околонулевые ставки остались в прошлом. Однако впечатляющим рост выглядит только в процентах и только относительно депрессивного февраля, а в сравнении с мартом прошлого года продажи остаются провальными.
«Последнее танго» субсидированной ипотеки
В январе в Московском регионе было заключено 8300 договоров долевого участия (ДДУ) — на 36% меньше, чем в декабре 2022-го. Эти цифры приводятся в исследовании портала Циан, с которым ознакомился Forbes. В феврале было заключено немногим больше ДДУ — всего 8600. А уже в марте спрос на новостройки увеличился до 12 500 заключенных ДДУ — это, отмечает Циан, уровень 2018 года. Всего за I квартал, по подсчетам Циан, заключено 29 300 ДДУ, что на 36% меньше рекордных показателей I квартала 2022 года.
По оценке сервиса Dataflat, количество ДДУ в старой Москве выросло за месяц на 37%, до 6125 договоров, в Новой Москве — на 60%, до 1717 штук. В сравнении же с мартом 2022 года аналитики Dataflat зафиксировали спад на 17% в старой Москве и на 38% в Новой Москве.
Мартовский рост продаж собеседники Forbes комментируют сдержанно. «Тренд на сокращение активности покупателей в марте прервался», — осторожно формулирует совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Для роста спроса просто нет оснований, — полагает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. — С начала года Банк России, по сути, сделал экономически невыгодными льготные ипотечные кредиты от застройщиков, это привело к сокращению платежеспособного спроса».
«Март классически считается более активным месяцем по объемам продаж, поэтому, как и ожидалось, он оказался более оживленным по сравнению с двумя первыми месяцами 2023 года», — отмечает директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгений Межевикин. «При сравнении цифр за март и февраль не стоит сбрасывать со счетов, что в третьем месяце 2023 года было 22 рабочих дня, а в феврале — лишь 18, на 22% меньше», — рассуждает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Некоторые склонны считать произошедшее в марте «последним танго» субсидированной ипотеки. «С учетом того, что большинство банков, в соответствии с требованиями ЦБ, повысили минимально возможные ставки, мы видим последнюю волну сделок в рамках ранее согласованных условий программ субсидирования: банки проводят сделки по тем параметрам, которые клиентами были одобрены ранее, некоторые банки еще не успели свернуть программы по сниженной ставке», — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимости» Вадим Бутин.
«Судя по всему, сейчас на рынке мы наблюдаем не рост, а реализацию будущего спроса, — рассуждает коммерческий директор Asterus Вера Стефан. — Банк России уже в мае увеличит размер первоначального взноса по ипотечным кредитам до 30% и намерен установить контроль за максимальной долговой нагрузкой у покупателя, чтобы платежи по всем кредитам не превышали 60% от его доходов. Больше половины ипотечных сделок в новостройках сейчас совершаются с первоначальным взносом 15-20%, поэтому те, кто раздумывал над покупкой жилья, пытаются ускорить процесс, иначе потребуется огромный первоначальный взнос. Отсюда и повышенный спрос, который мы наблюдаем сейчас».
Дороже, но дешевле
Стоимость квадратного метра, декларированная в прайс-листах, перестала снижаться, но на рынке продолжают действовать дисконты, а некоторые застройщики потихоньку снижают ценник не только на пул квартир, но и на весь проект, говорят собеседники Forbes.
«На данный момент мы не фиксируем предпосылок для снижения цен, равно и как для их взрывного роста. Если посмотреть на годовую динамику, то будет видно, что, даже несмотря на не самую простую ситуацию, падения нет в комфорт- и бизнес-классах, а в премиуме и в элитном сегменте есть ощутимый рост на 7%», — добавляет управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
«На рынке можно наблюдать больше предпосылок к постепенному снижению стоимости недвижимости, особенно в проектах с раздутыми ценами: активная борьба с околонулевыми ставками, несопоставимость стоимости недвижимости с уровнем дохода населения», — делится иным мнением заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев.
«В феврале-марте прекратилось снижение цен, — констатирует Попов из «Циан.Аналитики». — В Москве и Подмосковье сейчас экспонируется около 114 000 квартир и апартаментов со средней номинальной ценой предложения порядка 260 000 рублей за кв. м».
«Спрос подогревает и цены. За прошедший месяц средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса выросла на 2,3%, в том числе и за счет изменения структуры предложения и выкупа объектов с максимально доступной ценой квадратного метра», — уточняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Константин Анисимов.
«Средняя цена квадратного метра без учета элитного сегмента в Москве составила 403 500 рублей, продемонстрировав незначительную положительную динамику в рамках 1%», — подсчитал Межевкин из Pioneer. По данным компании «Метриум» (есть у Forbes), «квадрат» в московской новостройке стоит в среднем 421 100 рублей.
На рынке продолжают действовать скидки. «Практически все застройщики жилья массового сегмента и бизнес-класса сейчас проводят скидочные акции, — подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Это беспрецедентная для весны ситуация: даже те компании, которые открыто не сообщают о дисконте, готовы предоставлять его клиентам в ходе индивидуальных переговоров. Средний размер скидок в Москве сейчас составляет 6%, максимальный достигает 32,5%».
«Во второй половине 2022 года средний размер дисконта был на уровне 12-13%, — добавляет Межевкин. — В I квартале 2023 года показатель продемонстрировал незначительный рост и в среднем был отмечен на уровне 13-14%».
Возможно, цены все-таки снижаются не только в рамках скидок на отдельные лоты, но застройщики не спешат это декларировать. «В заметном числе ЖК цены сделок в месячном выражении существенно снижались на 7% и более, — подсчитал Попов. — С высокой вероятностью это может быть связано с корректировкой цен на все (или почти на все) лоты». Собеседник Forbes уточняет, что речь идет о проектах, в которых не выходили в продажу новые корпуса, и снижение цены сделок не может объясняться строительной готовностью.
Агенты давления
На стоимость квадратного метра в новостройках оказывают давление несколько факторов, говорят опрошенные участники рынка. Самый часто упоминаемый — отсутствие реального роста доходов у покупателей. На него участники рынка ссылались весь прошлый год, в 2023-м добавились новые факторы: вторичный рынок перетягивает на себя часть спроса, на «первичке» сформировался большой объем нераспроданного предложения, кроме того, на рынок в прошлом вышло немало переоцененных проектов с завышенными ценниками, которые сейчас нуждаются в коррекции.
По данным Циан, после стремительного роста объема предложения в 2022 году в начале 2023-го темпы замедлились: в феврале впервые с весны прошлого года объем предложения немного сократился (на 1,2% относительно январских значений), однако в марте был вновь зафиксирован рост на 2,4%. Сейчас на рынке доступно 114 600 лотов: 51 200 лотов находятся в старых границах и 18 000 лотов — в Новой Москве, остальные — в Подмосковье. Относительно марта 2022-го предложение выросло более чем на 52%.
«Небольшой отскок от минимумов распроданности многоквартирных жилых домов не выглядит как рост спроса на жилье в Московском регионе», — скептичен Преображенский из Клуба инвесторов.
«Вторичка» тоже давит на новостройки. «Доля покупателей, интересующихся готовым жильем, в марте составила 56% покупателей, 24% ищут квартиру в новостройке и 20% — загородную недвижимость. В прошлом месяце соотношение покупателей было 55%, 26% и 19% соответственно», — приводит статистику Анисимов из «Этажей».
«Переток спроса, действительно, есть, — констатирует Попов. — Это связано как с постепенным выравниванием условий по ипотечным ставкам, так и с эффектом низкой базы прошлого года, когда нулевые ипотечные ставки, напротив, оттянули часть спроса из сегмента готового жилья в новостройки. Сейчас же ситуация постепенно выравнивается».
«В прошедшем месяце вторичный рынок переманил около 5% покупателей новостроек, — подсчитала Коркка из «Метриум». — Клиентов привлекают относительно невысокие цены. Несмотря на это, если покупать вторичное жилье в ипотеку, по текущим рыночным ставкам ежемесячные платежи могут быть выше, чем за более дорогую новостройку, приобретенную по льготной программе». Недавно Сбербанк запустил опцию «перемены лица», напоминает Коркка, — при покупке квартиры, уже находящейся в ипотеке, она позволяет новым собственникам сохранять ставку и условия бывшего собственника. «Это нововведение оказалось одним из основных катализаторов потребительской активности на вторичном рынке», — говорит Коркка.