Продолжат ли россияне скупать недвижимость в Турции после победы Эрдогана
С начала 2023 года спрос на турецкую недвижимость со стороны российских покупателей неуклонно падает. По данным турецкого института статистики (TUIK), если в январе граждане России приобрели в стране 1557 объектов недвижимости, то в апреле было всего 817 продаж.
Майские результаты еще не опубликованы. Но участники рынка, с которыми побеседовал Forbes, говорят о восстановлении спроса как минимум на уровне звонков и обращений. Наиболее оптимистичные из них ожидают повторения успеха 2022 года, когда россияне стали главными иностранными покупателями турецкой недвижимости. Тогда граждане России купили в Турции 16 312 домов — в три раза больше, чем в 2021 году.
Фактор страха
Спад продаж в первые месяцы 2023 года собеседники Forbes связывают с шоком от последствий землетрясения, опасениями из-за результатов президентских выборов, а также частично с ростом цен на недвижимость. «После трагического землетрясения в феврале спрос резко упал на месяц–полтора: международные инвесторы не решались лететь на просмотры, а местные были потрясены трагическими событиями», — отмечает основатель агентства зарубежной недвижимости Nevestate Екатерина Никитина.
«Сдерживающим фактором были выборы президента в мае 2023 года, — добавляет представитель ассоциации AREA Виктор Садыгов. — Более того, была гипотетическая возможность отмены предоставления гражданства за инвестиции, что при смене политического режима произошло бы с большой вероятностью».
«За апрель объем жилищных сделок снизился сразу на 35,6% в сравнении с тем же месяцем прошлого года, а за период с января по апрель — на 18,6%, — уточняет представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев. — Потенциальные покупатели ждали результатов президентских выборов. Причем турков, которых не интересовало «гражданство за инвестиции», это тоже касается: в предвыборных обещаниях значилось увеличение количества «социального жилья».
Эти факторы упомянули все опрошенные эксперты. Столь же единодушно они констатировали, что сразу после выборов спрос начал стремительно восстанавливаться. «Выборы прошли, и мы уже сейчас видим рост количества звонков и обращений», — говорит руководитель отдела продаж Best House Alanya Валентина Леденева.
«По статистике Tranio, за первую неделю после выборов число квалифицированных заявок на покупку недвижимости в Турции повысилось на 20%, — приводит данные исполнительный директор и партнер Tranio Михаил Буланов. — Стали более активны и те клиенты, которые сделали заявки в предыдущие два-три месяца: почти вдвое выросло число записей на просмотры объектов». После победы Эрдогана можно говорить о росте спроса примерно на 40% за последние две недели, добавляет Садыгов.
«По неофициальным данным в разных регионах Турции обращения иностранцев выросли от 20% до 50% в сравнении с периодом до выборов, но продажи увеличились всего на 5%, — уточняет директор компании «Этажи» в Турции (Etagi Turkey) Зоряна Белоконь. — Дело в том, что скорость сделки существенно снизилась, сейчас клиентов, которые хотят купить здесь и сейчас, очень мало. Клиенты обращаются в основном за консультацией: что изменилось? как продажи? можно ли покупать иностранцам? дают ли ВНЖ?»
Беспощадный ценник
Турецкая недвижимость дорожает, и это может притормозить восстановление спроса, полагают собеседники Forbes. «Цены на турецкую недвижимость растут и продолжат расти, — уверена вице-президент Russia Sotheby's International Realty Елена Мариничева. — Мы не считаем, что они достигли пика. В долларах цены на недвижимость в Турции выросли примерно на 40% за год».
«Рост цен на недвижимость в Турции за последние полтора года в лирах составил более 200%, — добавляет партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. — Если же говорить о повышении цен на квадратный метр в долларах, то за последний год стоимость недвижимости в стране выросла на 30%».
Причем, по словам собеседников Forbes, рост цен зависит от локации, и здесь наблюдается закономерность: места, которые предпочитают релоканты, дорожают быстрее. «В самых популярных у наших соотечественников городах с 1 января по 31 декабря 2022 года рост цен на жилье в турецких лирах, по данным TUIK, составил: в Анталье — 187%, в Стамбуле — 174%, в Измире — 168%, в Аланье — 141,5%, — отмечает старший партнер международной компании по недвижимости, иммиграционному консалтингу и релокации бизнеса Propriete Generale Group Иван Яринковский. — В долларах стоимость турецкого жилья выросла скромнее, чем в местной валюте, однако тоже очень внушительно: в Анталье за 2022 год — на 107%, в Стамбуле — на 98%, в Измире — на 94%, в Аланье — на 82%».
«В Бодруме рост цен за год составил 93%, за три года — до 675%, — приводит пример Еремеев из Turk.Estate. — Если пересчитать в твердой валюте «отминусовав» инфляцию, а это турецкие аналитики сферы недвижимости делают регулярно, то все равно прирост в стоимости на востребованных направлениях составляет от 5% до 25% за год. Так что есть «плюсовая» динамика и за первые месяцы 2023 года. И в лирах, и в долларах или евро».
Большинство собеседников Forbes отметили, что для Турции принято оценивать стоимость недвижимости в долларах или евро, причем выбор валюты зависит от локации. «В разных регионах Турции недвижимость принято оценивать в той или иной иностранной валюте, — объясняет коммерческий директор ГК «Монолит» Александр Козлов. — В Стамбуле, Анталии и Алании — это традиционно евро, в районе Бодрума, Фетхие, Мармариса — доллары. В лирах недвижимость оценивается только на турецких агрегаторах покупки вроде Sahibinden, а также в официальных документах».
Кроме спроса и инфляции росту цен способствовало повышение минимального порога стоимости жилья, покупка которого дает право на ВНЖ, — с июня прошлого года он составляет $400 000. «Медианный бюджет заявок по Стамбулу за январь-май этого года составил около €363 000, тогда как год назад этот показатель равнялся €212 000, — констатирует Буланов из Tranio. — Эти цифры явно отражают влияние условий паспортной программы на рынок. В начале прошлого года еще можно было оформить «золотой паспорт» Турции при инвестициях от $250 000, а с прошлого лета порог был повышен до $400 000».
«Уже практически каждый россиянин знает про возможность получения турецкого гражданства на семью при покупке недвижимости от $400 000, но далеко не все в курсе, что это именно кадастровая стоимость, поэтому много объектов на побережье Турции [рыночной] стоимостью до полмиллиона долларов (их кадастровая стоимость может быть ниже необходимых $400 000. — Forbes) не попадают под возможность оформления гражданства», — уточняет Садыгов из AREA.
Повторится ли рекорд
Собеседники Forbes сходятся во мнении, что российский спрос на турецкую недвижимость восстановится. Но часть из них считает, что результаты рекордного 2022 года уже не повторятся. «Сейчас нет такого ажиотажа на недвижимость, как в прошлом году, нет такого же цейтнота, как прошлом году, когда надо было все бросить и ехать, — рассуждает руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова. — Также Турция уже не дешевая». Российский спрос на турецкую недвижимость к рекордным уровням 2022 года вряд ли вернется, скептична Мариничева из Russia Sotheby's International Realty.
Более оптимистично настроенные собеседники Forbes аргументируют тем, что Турция осталась фактически последней страной, где можно получить ВНЖ за инвестиции, так что спрос будет как минимум не хуже прошлогоднего. «Сейчас ситуация стабилизировалась, спрос быстро начнет восстанавливаться, поэтому не исключен возврат к уровням 2022 года, — прогнозирует Белоконь из Etagi Turkey. — Турция очень привлекательная страна для наших соотечественников и, несмотря на ужесточение законов Турции, остается одной из самых доступных для переезда».
Буланов из Tranio напоминает, что для россиян стали фактически недоступны инвестиционные программы Карибских стран: «После этого «золотой паспорт» Турции стал основной опцией, доступной россиянам, и инвестиционный спрос в этой категории, скорее всего, сохранится. Можно оценить перспективу на примере Ирана, граждане которого стабильно входят в топ иностранных покупателей жилья в Турции в последние пять лет. Для многих из них основной целью покупки является именно участие в паспортной программе, которая помогает снизить санкционные риски и создать «запасной аэродром».
Ряд экспертов назвали отдельным фактором для роста спроса наличие русскоязычного сообщества, которое уже сформировалось в турецких городах. «Будет работать эффект «проложенных троп», — полагает Яринковский из Propriete Generale Group. — Многие будут рассматривать Турцию, рассуждая в ключе «раз уж знакомые купили, то и я хочу», или, получив сигнал от друзей и родственников «айда к нам», будут туда переезжать».
«Рынок имеет все шансы на достижение уровня 2022 года, — уверен руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский. — За январь-апрель уже совершено порядка 5000 сделок. Альтернатив немного. У Турции есть ряд преимуществ: близость [к России], статус транспортного узла и бизнес-хаба, русскоязычное комьюнити».