Событий, случившихся в 2022 году, многие из нас не переживали никогда. Этот год — однозначно год движения, изменений, переживаний, неопределенности, разочарований и возможностей. Реакция покупателей в начале и в конце года была разной. От легкого испуга в марте, последствия которого рынок переварил к августу, до серьезного переосмысления своей жизненной позиции в сентябре-октябре.
Некоторые из тех, кто научился работать удаленно за время COVID-19, пытаются повторить этот опыт в других странах. Оставшиеся стали гораздо более осторожно подходить к ипотеке. Хотя ипотеки по 0,1% в месяц нет нигде в мире, и такого не было и не будет, наверное, больше никогда. И при этом к концу года увеличилась доля тех, кто приобретает загородную недвижимость на собственные средства.
Происходит глобальная перестройка экономики. Уходят западные зарубежные компании, их товары и услуги заменяются отечественными аналогами или продукцией из других частей света. Портрет, структура и возможности среднего класса меняются и, безусловно, будут меняться ближайшие пару лет. Также будут меняться используемые технологии в строительстве и маркетинге, увеличится количество всевозможных партнерств — компании, так же как и люди, в такие моменты больше общаются друг с другом.
Фундаментально загородный рынок не изменился — две трети граждан выбрали бы дом вместо квартиры при прочих равных. Ведь стоимость жилья за городом пока ниже, что позволяет существенно улучшить жилищные условия. В Московском регионе в бюджете 12 млн рублей можно приобрести разве что двушку 60 кв. м в пригороде. Альтернатива — дом с земельным участком, с отделкой, без проблем с парковкой при первоначальном взносе в 1,8 млн рублей и платежу по ипотеке 35 000 рублей.
Во-вторых, изменились наши предпочтения — свежий воздух, удаленка и сервисы доставки делают свое дело. Это совсем другой жизненный уклад: меньше суеты, меньше времени на транспорт, больше времени на себя и свою семью, ЗОЖ. Именно сложный период COVID-19 трансформировал рынок недвижимости полностью и надолго. Поэтому крупные городские застройщики объявили о выходе на рынок ИЖС.
В-третьих, рынок недвижимости можно сравнить с груженой баржой или товарняком, его непросто повернуть. При цикле проекта в 5 лет краткосрочные события оказывают ограниченное воздействие. Недвижимость тысячелетиями была и остается наиболее понятным защитным активом, как золото. А куда еще тратить, если «заграница» нас покинула во всех смыслах этого слова?
Эти три фактора дают твердую опору для развития рынка в ближайшие 5–7 лет.
Отдельно нужно отметить, что благодаря низким ипотечным ставкам в разы выросло число частных инвесторов. Как результат — доля ипотеки ИЖС в крупных банках выросла в 5 и более раз, ввод загородного жилья уже обогнал ввод квартир и этот тренд будет усиливаться. Развивается промышленное производство домокомплектов. За ними будущее. Наша задача, как девелоперов, отслеживать изменение предпочтений и подстраивать продукт под новые запросы.
В этом году у покупателей прослеживается более рациональный подход к выбору загородной недвижимости. Это касается как финансовых вложений на этапе покупки, так и затрат на последующую эксплуатацию домовладения. В связи с этим вырос спрос на небольшой, но комфортный метраж — до 300 кв. м. На престижном западном направлении — Рублево-Успенское, Новорижское и Ильинское шоссе — такие дома составляют всего 7% от общего объема лотов. Дефицит предложения обеспечил интерес к нашему новому проекту «Маслово Forest Club», который расположен в 28 км по Ильинскому шоссе. В поселке хорошие функциональные площади коттеджей — от 198 до 268 кв. м с участками от 10 соток. С момента старта продаж этим летом реализовано уже 10% домов первых двух очередей.
В премиальном загородном сегменте, помимо разумной площади, значительную роль при покупке играют единая концепция и благоустроенная территория поселка, наличие социальных объектов в окружении, а также профессиональной управляющей компании с широким спектром услуг. В элит-классе к этим параметрам добавляется насыщенная инфраструктура в самом поселке: владельцы предпочитают жить в резиденциях на постоянной основе и иметь не меньший комфорт, чем в городе. Однако проекты, которые сочетают в себе данные преимущества, встречаются в единичных случаях. Соответственно, они пользуются повышенным спросом среди покупателей. Среди них — наши «Березки River Village» на Рублево-Успенском шоссе, где в продаже осталось всего несколько лотов.
На данный момент средняя стоимость коттеджа в премиум-классе составляет порядка 50 млн рублей, что эквивалентно стоимости дома площадью 250–270 кв. м. В элитном сегменте средний бюджет покупки составляет 120–130 млн рублей — за эту сумму можно приобрести дом от 800 до 1200 кв. м. Достаточно популярным инструментом для загородного рынка остается ипотека. Это объясняется тем, что клиенты, заинтересованные в приобретении дома в престижной локации за городом, предпочитают пользоваться банковскими средствами, а не изымать собственные из работающего бизнеса или ценных активов.
Что касается портрета покупателя, то в основном загородными резиденциями интересуются семьи с детьми. Среди самых частых запросов к проекту — близость к МКАД и наличие благоустроенной территории для постоянного проживания с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками, местами для выгула собак и другими слагаемыми комфорта. Кроме того, родители должны быть уверены, что в новом доме у ребенка будет возможность получать качественное образование. Поэтому важно, чтобы в окрестностях — в пределах 10–15 минут на автомобиле — были престижные школы, детские сады и спортивные секции. Также клиенты, которые покупают дома по большей части для постоянного проживания, хотят видеть в поселке профессиональную управляющую компанию, которая возьмет на себя все заботы по эксплуатации территории и решению ежедневных задач жителей.
События уходящего года, безусловно, коснулись спроса на элитную загородную недвижимость. В этом аспекте наблюдается формирование двух трендов: с одной стороны мы видим снижение покупательской активности в целом, с другой — рост числа высокобюджетных сделок. После периода затишья, наблюдавшегося после февраля, с мая по июль текущего года на элитном загородном рынке фиксировались сделки в бюджете $7–15 млн. Повлияли такие факторы, как колебания валютного курса, а также желание инвестировать средства с целью их сохранения. В ситуации неопределенности многим покупателям казалось, что за эти деньги в будущем построить или купить готовое жилье «под ключ» будет невозможно. Поэтому рост высокобюджетных сделок в тот момент был вполне понятен.
Многие покупатели предпочитают «дома под ключ». Это позволит им нивелировать разницу между приобретением дома без отделки и его ремонтом, меблировкой и доведением до того состояния, когда туда можно будет въехать. В настоящее время среди общего объема предложения доля лотов с отделкой «под ключ» составляет 31% на вторичном рынке и 4% на первичном. Кроме того, спросом пользуются дома с отдельными кабинетами — эта тенденция отмечается еще с пандемии, когда люди были вынуждены работать из дома.
Сейчас на первичном рынке элитной загородной недвижимости активно ведутся продажи новых вышедших земельных участков в КП «Миллениум Парк». Также в начале года стартовали продажи в КП Vision, а в III квартале — в новом поселке на Рублево-Успенском направлении «Маслово Forest Club» от «Галс». Средний бюджет предложения снизился почти по всем форматам. Средняя стоимость коттеджей снизилась на 15% за год, до 243 млн рублей, цена одной сотки земли уменьшилась на 33%, до 3 млн рублей, а средняя стоимость таунхаусов, наоборот, выросла на 4%. Кроме того, на рынке появляются скидки: в среднем размер дисконта сейчас достигает 10%.