Кирилл Холопик, ЕРЗ.РФ: «Прочность девелоперского рынка в его прозрачности»

  Полная pdf-версия журнала Real Estate доступна по ссылке

— Красота девелопмента в чем заключается?

— На мой взгляд, красота любого рынка — это красота механизма, который работает без сбоев. В каждой отрасли это достигается по-своему. Применительно к рынку строительства жилья можно говорить о сочетании двух ключевых факторов: прозрачности и стабильности. Девелоперский бизнес — один из самых сложных по количеству переменных, влияющих на экономический результат, и каждая из этих переменных должна быть прозрачна: доступ к земле, сетям, проектному финансированию, социальной инфраструктуре, понятные правила получения разрешения на строительство и разрешения на ввод. Ну и стабильность — условий финансирования, спроса, ипотечного рынка, поставки оборудования, материалов, доступности рынка труда.

— Тогда насколько красив сегодняшний рынок с точки зрения этих критериев?

— С точки зрения прозрачности рынок уже смело можно назвать красивым. Тому есть вполне измеримые подтверждения. Например, 20 лет назад практически никто из застройщиков не выходил за пределы домашнего региона, потому что сильно различались правила игры и многое зависело от решения чиновников на местах. В последние годы руководство страны добилось кардинального сокращения административных барьеров, введя четкие регламенты процедур на протяжении всего цикла реализации проектов. И сегодня девелопер покупает участок на рынке земли, подключается к сетям, проходит экспертизу, получает разрешение на строительство, даже не заходя в кабинет к губернатору или мэру. 

В результате у нас остался единственный крупный регион, в котором нет иногородних застройщиков, — Челябинская область, но две компании не из Челябинска уже заявили о проектах там. Если эти заявления реализуются, мы будем наблюдать историческое событие: во всех регионах, где ведется активное жилищное строительство, соседствуют домашние и иногородние девелоперы. И это следствие прозрачности рынка.

Хотя нам еще есть куда стремиться. Например, строительство социальной инфраструктуры. Да, существуют нормативы. Но решение о том, сколько именно детских садов и школ должен построить застройщик в конкретном ЖК и, главное, когда — после возведения жилых домов или в начале реализации проекта, вкладывая собственные средства, — принимает местная администрация. Прозрачность может повысить введение рассчитываемого по формуле инфраструктурного взноса, когда девелопер отчисляет средства на инфраструктуру, а объекты строит город. Подобная схема уже реализуется в Москве.

Еще одна нерешенная проблема — знаменитые «зоны с особыми условиями использования территории». Даже «пробив» площадку по кадастру и по государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, получив разрешение на строительство, застройщик вдруг может с удивлением узнать, что участок находится в какой-либо охранной зоне на основании решения, скажем, 1956 года. Сейчас Минстрой совместно с другими ведомствами проводит работу по выявлению таких зон и нанесению их на кадастровые карты. Работа сложная, долгая, дорогостоящая, быстро она не завершится. Но дело движется.

— И что такая прозрачность дает покупателям недвижимости?

— Прежде всего — качественный продукт. На непрозрачный рынок невозможно выйти новому игроку, что фактически ограничивает конкуренцию. Прозрачный рынок — высококонкурентный, застройщики вынуждены делать квартиры максимально привлекательными для клиентов. Например, в Екатеринбурге благодаря высокой конкуренции потребительские качества новостроек сопоставимы со столичными.

Кроме того, стали появляться новостройки там, где раньше не строилось ничего. Например, в одной только Смоленской области жилье возводят в 20 населенных пунктах, а в Крыму — в 44 городах и поселках. Потому что ясные правила позволяют небольшим компаниям рискнуть и выйти на рынок емкостью в 1–2 дома.

— А что со второй частью — стабильностью?

— Со стабильностью, к сожалению, не такие большие успехи, хотя и они есть. Например, 10 лет назад, когда мы проводили опрос девелоперов (он так и назывался — «О проблемах застройщиков»), главной проблемой рынка они называли бесконечное изменение законодательства. А ведь инвестиционный цикл проекта — 3–5 лет, в крупных проектах — до 15 лет. Естественно, на таком горизонте планирования смена правил игры вызывает множество сложностей. 

С этой проблемой справились: упорядочились правила работы с землей и подключения к сетям, нет кардинальных изменений по административным процедурам и, самое главное, по долевому строительству. Последним глобальным изменением стал переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. 

Но появилась другая точка нестабильности — ключевая ставка, которая периодически парализует рынок, делая недоступной ипотеку. Плюс повышение налогов, которое незапланированно меняет финансовую модель каждого проекта. Такие «сюрпризы» макроэкономики осложняют работу.

— Наверное, в понятие «стабильность» входит и стабильность игроков рынка, его лидеров, отсутствие банкротств?

— Я бы с этим не согласился. Смена лидеров и даже банкротство маститых игроков — это нормальное явление. Кстати, практически в каждом регионе РФ из топ-10 застройщиков, которые были 10 лет назад, сейчас осталось 2–3. Часто остальные, вошедшие в текущую десятку, — компании, которым 4–5 лет, или пришедшие из других регионов. И потребитель голосует за них рублем, покупает квартиры у молодого и дерзкого, который вытесняет с рынка «корифеев». 

— Говоря о стабильности, нельзя обойти тему соблюдения сроков строительства.

— Знаете, в 2018 году по результатам опросов ЕРЗ главным для покупателей новостроек был страх стать обманутым дольщиком: что дом не будет достроен в принципе. Сегодня мы видим, что потребители боятся несоблюдения сроков и обещаний по качеству. То есть сомнений, что дом будет достроен, уже нет. Да, сейчас есть некоторый тренд на увеличение доли домов, которые сдаются не вовремя. За девять месяцев 2025 года 42% всего жилья в квадратных метрах было сдано с просрочкой, и это на 7 п. п. выше показателя 2024 года (35%). Но доля с критическими переносами (более года) не превышает 10,4%. Средневзвешенный срок задержки ввода за год снизился с 6,7 до 5,5 месяца. Если учесть, что между сдачей дома в эксплуатацию и передачей ключей обычно проходит около полугода, то квартиры дольщики успевают получить вовремя.

— Как известно, красота требует жертв. Какие жертвы рынок вынужден приносить ради красоты? 

— Вот мы говорили, что рынок стал гораздо красивее, когда была решена проблема обманутых дольщиков. Но она была решена за счет появления дополнительного игрока — банка, которому надо платить за услуги. И если раньше застройщики получали деньги дольщиков и сразу направляли в стройку, то сегодня эти деньги идут банку и уже потом поступают в стройку в виде кредитов. Итог — сейчас риск недостроя практически отсутствует. Но заплатили за это дополнительными расходами и ростом цен.

— Что в ближайшие год-два будет происходить с рынком жилья? 

— На мой взгляд, главный для текущего рынка риск — вероятность перепроизводства, которое может привести к обрушению цен в отдельных городах. Как в Америке в 2008 году или в Китае несколько лет назад. Одна из возможных мер для предотвращения перепроизводства — продление сроков, в которые застройщик обязан начинать строительство в проектах КРТ. Надо дать девелоперам возможность безболезненно сдвигать старт строительства, пока продажи низкие. Потому что сейчас девелопер вынужден выводить новые ЖК, даже не имея шансов на продажу. За год разница между темпом вывода и темпом продаж уже составила более 310 000 квартир. Не надо ее увеличивать. Когда ключевая ставка вернется на нормальный уровень и ипотека станет доступной, рынок сам придет в баланс.