Район, который «не отпускает»: чем Крылатское выделяется на рынке недвижимости
Крылатское — один из наиболее компактных, спокойных и зеленых районов Москвы. Здесь невысокая плотность населения — 6800 человек на 1 кв. км (для сравнения, наибольший показатель в Зябликово — 30 500 человек), а в абсолютном выражении количество жителей практически не меняется.
По данным Росстата, за 2020–2025 годы район стал лидером по демографической стабильности: население выросло на 0,5%, с 82 000 до 82 400 человек. Для сравнения: в ЦАО численность населения увеличилась на 5% за тот же период, отчего здесь становится все «теснее», а периферийные локации, наоборот, пустеют и теряют привлекательность (отток от 1% до 3% за пять лет).
За сухими цифрами стоят неоспоримые преимущества жизни в Крылатском. Это одно из редких мест в Москве, где исторические, географические и природные факторы формируют привлекательную среду для жизни, но нет масштабного строительства. Район превосходно подходит для жизни с детьми и всестороннего развития: множество школ и детских садов дополнены беспрецедентной спортивной инфраструктурой. И при этом отсюда можно быстро доехать в центр мегаполиса — за 15–20 минут.
«У Крылатского сложился образ элитного, престижного района, опирающийся на его характерные особенности», — отмечает Иван Митин, доцент Высшей школы урбанистики им. А. А. Высоковского факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ. По его словам, восприятие района как исключительного формировалось самим расположением: с трех сторон он замкнут зелеными массивами и рельефными Крылатскими холмами, как природный анклав внутри мегаполиса. Удачное расположение дополнено отсутствием транзитных магистралей, развитой спортивной и социальной инфраструктурой и сложившимся качественным жилым фондом. Здесь, в отличие и от ЦАО, и от периферии, нет социального дисбаланса, не предполагается реновация и меньшая, по сравнению с центральными локациями, разница в стоимости новостроек и старого фонда.
Здоровье и экология — лучшая мотивация
Чем зеленее — тем престижнее, чем «здоровее» — тем охотнее люди сегодня выбирают место, чтобы растить детей. «Сочетание ландшафта и низкой плотности застройки сделало Крылатское привлекательным для жизни, — рассуждает президент ассоциации AREA Евгений Скоморовский. — Лесопарковые территории и водные ресурсы являются ключевым элементом локальной среды». Как и расположение в благоприятной зоне розы ветров.
Основные транспортные узлы района — Рублевское шоссе и проспект Маршала Жукова. Что немаловажно: через район не проходят транзитные магистрали. «Даже Рублево-Успенское шоссе, само по себе сравнительно малонагруженное, расположено в стороне и не влияет на качество воздуха, — замечает Дмитрий Наринский, академик МААМ. — А отсутствие широких трасс внутри района минимизирует скопление выхлопов, что, конечно, редкое преимущество для Москвы».
Важную роль в жизни района играет река: она огибает Крылатское по дуге, формируя вдоль набережных точки притяжения и определяя стиль жизни горожан.
Не в последнюю очередь благодаря обилию открытой воды Крылатское — один из самых спортивных районов Москвы, где возможностей для занятий на свежем воздухе или в ФОКах столько, что их просто не получается игнорировать ни взрослым, ни детям. Здесь летом можно плавать на сапе, играть в гольф у водоемов или даже попробовать свои силы в триатлоне: в Москве традиционно проводят этап плавания в Гребном канале. Будущих звезд футбола можно немедленно отправить в филиал футбольной академии Paris Saint-Germain, который работает в районе. Тем, чья стихия скорее воздух, также есть из чего выбрать: прогулки по живописным бульварам района, природно-историческому Москворецкому парку, паркам «Айва» или «Крылатские холмы». Зимой район превращается в московский филиал горнолыжного курорта — здесь расположены склоны «Лата Трэка». Возможность круглый год заниматься спортом есть и благодаря многочисленным школам с крытыми теннисными кортами.
Но есть еще кое-что, что выделяет локацию на карте Москвы сегодня — ее удивительно «элитарное» прошлое.
Престиж «автономной среды»
В современном понимании статус Крылатского как элитного района во многом сформировался в связи с проведением Олимпийских игр. С момента включения территории в состав Москвы до начала строительства олимпийских объектов прошло всего лишь около 10 лет, поэтому можно сказать, что именно подготовка к историческому событию и запустила период активного развития района. К Олимпиаде в Крылатском были построены гребной канал, велотрек, конноспортивный комплекс, 13-километровая велотрасса, поле для стрельбы из лука — те самые привлекательные спортивные объекты, которые сегодня остаются доступными жителям и будут активно обновляться.
Сразу после Олимпиады район начал активно застраиваться жильем. Строительство велось по тогда экспериментальной, а сегодня находящейся на пике популярности концепции «автономной жилой среды». За четыре года здесь возвели 43 дома новой серии П-44, интегрировав в периметр их дворов школы и детские сады. Новоселы Крылатского такой проблемы, как нехватка инфраструктуры, не знали: под ключ сдавались одновременно и дома, и все необходимые объекты — школы, детские сады, магазины, поликлиники. Престижные школы в локации тоже есть: в столичный рейтинг топ-школ входят школа № 1371 «Крылатское», № 1440, № 1593 и другие, родителям есть из чего выбирать. На Рублево-Успенском шоссе — в комфортной доступности — находится Примаковская гимназия, одна из лучших гуманитарных школ России, где обучение ведется на двух языках.
Заселение в район Крылатское было не для всех: квартиры в новых корпусах получали сотрудники МИДа (в так называемых «банановых» домах), офицеры спецслужб, среднее звено партийного аппарата КПСС, а также известные спортсмены.
Статус образцового для столицы района Крылатское пронесет через десятилетия. Когда в марте 1987 года, в разгар перестройки и гласности, премьер-министр Великобритании Маргарет Тэтчер приедет в Россию, знакомиться с Москвой ее повезут именно в Крылатское. Светлые дома, широкие бульвары, много зелени и довольные люди — район буквально олицетворял советскую утопию. Здесь «Железная леди» посетила построенный для Олимпиады и ставший всемирно известным велотрек и даже поднялась в гости в одну из квартир Крылатского по приглашению жителей района.
Клубные дома для избранных
Особый статус в современности Крылатскому придали два клубных дома на улице Осенняя. Первый возвели по инициативе академика Евгения Чазова для сотрудников кардиологического центра. В «Чазовском доме» — собственная охрана, выделенная инфраструктура, особый микроклимат. Фактически, это был первый в СССР пример клубного дома для научной аристократии.
Рядом в начале 1990-х появился «Ельцинский дом» на 19 квартир площадью 125–155 кв. м. Свое неофициальное название он, конечно, получил в честь знаменитого владельца: две квартиры здесь принадлежали первому президенту России. В остальных жили его соратники — Виктор Черномырдин, Егор Гайдар, Александр Коржаков и другие представители верхнего эшелона власти. Это был настоящий клуб элиты того времени, и не только политической. Так, сюда переехал сатирик Михаил Задорнов. Несмотря на дружбу с Ельциным, он рассказал, что получил квартиру в доме по ошибке секретарей: якобы последние перепутали его с экс-министром финансов, тоже Михаилом Задорновым. А во дворе дома построили теннисный корт, где Борис Ельцин любил играть с Шамилем Тарпищевым.
Выбрано место для дома было неслучайно. От Крылатского — 15 минут и до Кремля, и до резиденций в Барвихе или «Горках». Как говорят, именно отсюда был проложен и доступ к секретной линии «Метро-2». Так ли это, мы не узнаем, но отсюда точно можно быстро добраться до знаменитой Центральной клинической больницы с поликлиникой Управделами президента Российской Федерации.
Два именных дома — «Чазовский» и «Ельцинский» — только усилили сложившийся образ Крылатского как локации для избранных. Разумеется, такая репутация заслуживает того, чтобы быть поддержанной застройщиками и нового времени.
Район, сохраняющий лицо
Дома Крылатского, атмосфера приватности района стали частью его идентичности, которая сохраняется долгие десятилетия — это отличает локацию от территорий, где ведется активное строительство. Из-за того, что новые дома появляются нечасто, здесь по-прежнему не так просто поселиться, и уже один этот факт выводит локацию в разряд премиальных. «В Крылатском нет свободных площадок под новое строительство: ни пятиэтажек под снос, ни крупных промышленных участков, которые обычно становятся точками роста для девелопмента, — рассуждает Дмитрий Наринский. — Более того, значительную часть территории занимают зеленые массивы, включая охраняемые природные зоны, и благодаря этому в будущем изменения будут исключительно точечными».
Район отличает высокий потенциал премиальной недвижимости, а предсказуемость среды становится его преимуществом. Вместо массовой жилой застройки в Крылатском сегодня делают акцент на запросы современного московского среднего класса и обновление существующих ресурсов. Так, в 2026 году проведут полную реконструкцию Гребного канала. Здесь появится спортивно-рекреационный кластер, восьмикилометровая лыжная трасса и велодорожки. Как можно судить по некоторым рендерам, построят и комплекс пляжных видов спорта: с открытыми бассейнами, зонами для отдыха с шезлонгами, серф-парком с искусственными волнами. Организуют новую связь и с Мневниковской поймой — велопешеходный мост откроет жителям новые маршруты для занятий спортом и неторопливых прогулок в природном окружении.
По словам Лилии Холиной, директора по продажам СЗ «Сияние», сегодня распространенный запрос к риелторам в Крылатском — от семей, которые хотят разъехаться, но не хотят менять район. «Престижные школы, качественная инфраструктура, транспортная близость к центру — это якоря, которые не меняются, а только становятся более весомыми с годами, — рассуждает она. — Но у людей есть запрос на новый уровень жилья: планировок, входных групп, архитектуры, даже видовых характеристик, чего существующая застройка дать не может».
Новый элемент в архитектурном коде
«Появление новых проектов в районе Крылатское — явление штучное», — подтверждает основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Сейчас, по ее данным, в экспозиции представлено всего две новостройки на 424 лота, обе — в высокобюджетном сегменте.
Ограниченное предложение сопровождается высоким спросом, что хорошо иллюстрирует ситуация с ценами в жилом комплексе «Крылатская 33». Стоимость жилья на старте продаж в 2024 году была на уровне 480 000 рублей за кв. м. К концу 2025 года показатель достиг 630 000 рублей. «Это обусловлено как спросом на формат, так и ростом стадии готовности. Проект обладает инвестиционным потенциалом с точки зрения дальнейшего роста цены», — уточняет Лилия Холина.
Квартал из семи секций переменной этажности строится на участке 1,4 га по проекту бюро «Остоженка». Всего в ЖК «Крылатская 33» запланировано 755 квартир разных форматов, включая крупные семейные лоты и пентхаусы, а также квартиры с террасами — с панорамными видами на лесопарки, Москву-реку и Живописный мост.
Инфраструктура квартала наследует тем самым принципам экспериментальной застройки и формируется по принципу «внутреннего города»: закрытый двор, пространства для отдыха и работы, спортивные студии, детская инфраструктура и повседневные сервисы. Предусмотрены современные инженерные решения: системы очистки воздуха и воды, цифровой контроль доступа, подземный паркинг с возможностью зарядки электромобилей.
Новый комплекс хорошо встраивается в логику района: не затрагивает зеленые территории и не меняет сложившийся архитектурный код Крылатского.
Несмотря на интерес девелоперов к локации, масштабной застройки здесь не предвидится и в будущем: под освоение выкуплена лишь одна площадка. Крылатское не стремится к бесконтрольному росту, а остается камерным и ориентированным на своих поклонников. В мегаполисе, где все быстро и временно, Крылатское выбрало другую стратегию — не расширяться, а сохранять стабильность и элитарность.