Как избежать ошибки на миллион: советы экспертов для инвесторов в недвижимость

Полная pdf-версия журнала Real Estate доступна по ссылке  

За последние 20 лет (время сглаживает кратковременные всплески и провалы) коммерческая недвижимость показала впечатляющую доходность. По данным Parus, складской сегмент обеспечил рост капитала в 24 раза, торговые объекты — в 23 раза, бизнес-центры — в 17 раз. Конкуренцию метрам составляет только золото с ростом доходности в 20 раз при общей инфляции в России в 5 раз за те же 20 лет.

При грамотном подходе квадратные метры способны приумножать капитал и давать предсказуемый денежный поток. Остается не совершить критических ошибок. Ниже — практическая инструкция по сегментам, управлению активами и распределению ресурсов.

Цели и приоритеты

Большинство дачников мечтают о саде-огороде, за которым не надо ухаживать. Частный инвестор хочет, чтобы было надежно, без проблем и доходно. Увы, из трех желанных параметров одновременно выполняется максимум два: хочешь надежности и спокойствия — забудь про высокую доходность, хочешь доходности — забудь про спокойствие.

Член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев настоятельно рекомендует каждому инвестору честно определить свой риск-профиль — готовность к риску. Он может быть консервативным, умеренным или агрессивным. От этого зависит все: что покупать, в каких долях и с какой целью. «В России большинство инвесторов этого не делают вообще. А потом удивляются, что результат не совпал с ожиданиями», — удивляется эксперт.

Второй важный момент — понять, на каком этапе вы находитесь: создаете капитал или уже сохраняете накопленное. Если стоит задача вырастить капитал, без риска не обойтись. «Нужны активы с потенциалом роста — например, участие в проектах на ранних стадиях или расположенных в недооцененных локациях. Но если накоплено достаточно средств и задача — не «заработать иксы» (то есть многократно, x2, x5, x10, приумножить вложенный капитал), а сохранить то, что есть, нужны защитные активы: рентная недвижимость в разных формах», — объясняет Артем Цогоев. 

Бюджет определяет не только масштаб, но и структуру портфеля. Типичная ошибка — играть в крупного самостоятельного инвестора с малыми суммами. Имея 1–3 млн рублей, нет смысла покупать «студию для аренды» с ипотекой. Разумнее использовать коллективные механизмы — закрытые паевые фонды недвижимости или краудинвестинг (способ коллективного инвестирования). Тогда даже с капиталом от 1 млн рублей можно собрать диверсифицированный портфель из секьюритизированных продуктов — ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, которые можно покупать по частям.

Управлять и доверять

Ремонт, поиск и удержание арендаторов, техническое обслуживание, решение юридических задач — все это требует профессионального менеджмента. Для частного инвестора активы, требующие постоянного хозяйского участия, — это вторая работа и постоянный источник проблем. «Задача инвестиций — заставить капитал работать на инвестора, а не наоборот», — подчеркивает Артем Цогоев.

«Объект без менеджмента — это не актив, а хозобязательство, — согласен управляющий партнер компании IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Соглашение с управляющей компанией, дисциплина арендаторов, контроль капитальных и операционных затрат — все это превращает кирпичи в доходы. Иначе даже хороший объект теряет в цене. Логичнее ориентироваться на торгуемые паи и ЗПИФы для делегирования операций».

Тем, у кого есть опыт и команда, не помешает держать часть капитала непосредственно в объектах, это позволяет самостоятельно заработать дополнительную прибыль (премию) за риск, но требует четкого плана по продаже активов. 

Идти на биржу

Продажа недвижимого актива — офиса или магазина — часто занимает месяцы или годы. А в случае срочной продажи цена может значительно отличаться от справедливой рыночной. Альтернатива — секьюритизированные и торгуемые форматы. 

«Торгуемую на бирже недвижимость можно купить и продать в один клик без нотариусов, проверок и поиска покупателя, что существенно экономит время, — рассказывает коммерческий директор Parus Asset Management Татьяна Богданова. — Объемом продажи тоже стало возможно управлять. Например, вы владеете паями, эквивалентными 40 кв. метрам складских площадей. Потребовались деньги на отпуск? Продайте пару метров. Получили доход от аренды, который не нужен сейчас? Докупите еще часть склада».

Эти опции уменьшают потребность в срочных кредитах, упрощают тактические операции (покрытие непредвиденных расходов или корректировка состава активов в портфеле) и добавляют активу стоимость (биржевая ликвидность и дробность — это премия в цене для инвесторов, а еще удобство управления). 

Всего понемногу или что-то одно?

Диверсификация активов снижает последствия ошибок, но не устраняет системные риски: экономические циклы, изменение законодательства, политические форс-мажоры. 

Сейчас два наиболее интересных сегмента — это офисы и склады. Станислав Ахмедзянов советует игрокам «с чеком» 100–200 млн рублей обратить внимание на light industrial в Подмосковье, в них можно найти баланс цены входного билета, ликвидности и понятного спроса со стороны конечных пользователей. С капиталом в 10–50 млн рублей лучше обратиться к ЗПИФам.

По словам руководителя офисного департамента Invest 7 Ксении Харкевич, в офисный сегмент столицы можно зайти с бюджетом от 15 млн рублей и приобрести помещения примерно в 30–50 кв. метров (средняя стоимость 1 кв. метра составит 465 000 рублей, рост стоимости за II квартал 2025 года компания фиксировала на уровне 12%). Хорошим вариантом может быть стратегия выращивания стоимости актива за период строительства (2–3 года) на 60–70%, а в некоторых случаях — до 100%. «Сейчас некоторые девелоперы готовы предлагать потенциальным инвесторам услугу управления активом, что позволит повысить эффективность вложения», — добавляет Ксения Харкевич.

Доходность жилой недвижимости всего 2–4% годовых без учета роста стоимости со временем. «Если сравнивать объекты сопоставимой площади в одной локации, например офис класса А и квартиру бизнес-класса площадью 100 кв. метров, то разница заметная. Квартира с качественным ремонтом в среднем сдается за 250 000–300 000 рублей в месяц, офис с отделкой может приносить 500 000–600 000 рублей», — комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone.

Машино-места, по мнению опрошенных экспертов, хотя и обладают потенциалом (низкий порог входа, срок окупаемости может быть вдвое короче, чем у квартир), требуют более активного управления, практически постоянной бизнес-занятости, отмечают в IBC Global. Помещения с продуктовыми операторами и привязкой цены аренды к обороту остаются неплохим выбором с точки зрения баланса рисков и доходности. На III квартал 2025 года средняя ставка капитализации в этом сегменте держалась на уровне 8,5% (доходность без учета роста стоимости актива, данные Simple Estate). Преимущества — защита от инфляции (рост цен автоматически ведет к увеличению арендных платежей), стабильность (продуктовый ретейл устойчив даже в кризисы), прогнозируемый доход от сетевых операторов. 

Не гнаться за модой и не хайповать

Такие экзотические для россиян инструменты, как стартапы, нерегулируемые фонды, криптоистории, привлекают возможностью «быстро разбогатеть», но для частного инвестора «быстро» означает высокую волатильность и риск потерять капитал. «Любые разговоры о потенциальной возможности заработать уже включены в цену (priced in, то есть уже с «наценкой»). Если вы услышали новость, значит, с высокой долей вероятности она давно отыграна», — предупреждает заместитель генерального директора Invest 7 Евгений Абрамычев. Практика свидетельствует: если вы не специализируетесь годами в одной нише, держитесь проверенных сегментов с прозрачной экономикой.

В общем, инвестиции — не веселый азарт, а скучная стратегия и тщательно выстроенная тактика: определить риск-профиль, определить цель (вырастить капитал или сохранить его), выбрать сегменты с понятной экономикой и наладить управление.

«Главная ошибка частного инвестора — искать легкие пути. Успешные вложения строятся не на догадках, а на аналитике и дисциплине. Тот, кто откажется от эмоций, хайпа и ожидания «идеального момента», будет зарабатывать стабильно независимо от фаз рынка», — заключает Евгений Абрамычев.