Год стабильности и парадоксов: как элитные новостройки стали «тихой гаванью»

Однако высокобюджетные новостройки столицы не только устояли, но и продемонстрировали структурную зрелость, которой не хватало даже в более благоприятные годы.

Сделок меньше, цены выше

Главный парадокс года — снижение числа сделок при одновременном росте стоимости и выручки девелоперов. По данным аналитического сервиса Dataflat, за 11 месяцев 2025-го в сегменте элитных новостроек заключено 364 сделки против 476 годом ранее. Зато средний чек вырос с 243 млн до 327 млн рублей, а совокупная выручка игроков сохранилась на уровне более 100 млрд рублей.

Средний рост стоимости квадратного метра оказался умеренным. По данным аналитической системы bnMAP, за год он подорожал на 4% — до 2,6 млн рублей, стоимость лота добавила 8,2%, достигнув 382 млн рублей. Однако усредненные показатели скрывают пеструю картину. В большинстве комплексов — Quartier d’Or, Luce, «Камергер» — ценники не изменились. В клубном доме «Саввинская 17» средняя стоимость метра за 11 месяцев даже опустилась на 18,6%.

Но есть и противоположные примеры, когда проекты дорожали быстрее рынка: Forum, «Чистые пруды», Luzhniki Collection, «Тишинский бульвар», «Дом XXII» и Victory Park Residences. Большинство из них показали рекордный рост. Метры в комплексах «Чистые пруды» и Forum подорожали с конца прошлого года в среднем на 33% и 38% соответственно; в Victory Park Residences — на 48%, а в Luzhniki Collection — на 58%.

«Динамика стоимости в высокобюджетных комплексах индивидуальна и зависит от стадии строительной готовности, вариативности лотов, а также стратегии продаж, выбранной девелопером при старте реализации», — объясняет топ-брокер агентства Whitewill Екатерина Лёвина. По ее словам, в Luzhniki Collection самые дорогие корпуса у первой линии набережной с отличными видовыми характеристиками, а также квартиры редких форматов выводились в продажу уже на поздних стадиях строительства. А «Тишинский бульвар» стартовал с умеренных для сегмента цен, но благодаря уверенной динамике строительства начал быстро их повышать. 

Показательно, что покупатели голосовали рублем в первую очередь за комплексы с наибольшим ростом стоимости. Среди новостроек, где средняя цена квадратного метра превысила планку 2 млн рублей, безусловным лидером по числу сделок стал Luzhniki Collection — к декабрю в нем продано 118 лотов. На втором месте «Дом XXII» (39 сделок), на третьем — уже введенный в эксплуатацию Victory Park Residences (38 сделок).

«Сегодня для успеха недостаточно престижной локации, застройщик должен предложить покупателю интересную концепцию и образ жизни», — комментирует член правления AREA, управляющий партнер Sesegar Ирина Жарова-Райт. По ее мнению, успех Luzhniki Collection можно объяснить тем, что девелопер сфокусировался на том, как будут протекать все процессы для резидентов — от инженерии и логистики до повседневных сервисов. 

Если присмотреться к динамике детально, становится очевидно: деньги покупателей концентрируются в узком пуле комплексов с сильной архитектурой, престижной локацией и качественным сервисом. Именно эта синергия подталкивает стоимость к историческим максимумам.

От банкиров до криптопредпринимателей

Качественные комплексы — это прекрасно, но откуда берется платежеспособный спрос на новостройки дороже 2 млн рублей за квадратный метр? Эксперты сходятся во мнении: в условиях повышенной экономической турбулентности первичный рынок элитного жилья превратился в «тихую гавань»: приобретение высококачественных проектов расценивают как вложение в долгосрочные ценности, будь то личное проживание или наследие для будущих поколений. «В 2025 году столичный премиум-сегмент продолжил аккумулировать деньги, которые в прежние годы направлялись за рубеж. Этому способствовал рост рисков и ограничений для граждан РФ в зарубежных юрисдикциях», — замечает руководитель Dataflat Александр Пыпин.

Эти процессы, в свою очередь, способствуют тому, что на московском элитном рынке в проекты включают более качественные и дорогие решения, чтобы угодить искушенной публике, имеющей опыт пользования лучшей мировой недвижимостью.

Но есть и другая причина: круг потенциальных покупателей расширился. «Если еще несколько лет назад целевая аудитория выглядела относительно однородной, то сегодня ее границы заметно размылись как по возрасту, так и по профессиональному профилю», — замечает президент AREA, основатель консалтингового сервиса Fine.ru Евгений Скоморовский. Екатерина Лёвина добавляет, что за последний год произошло явное омоложение: в высокобюджетном сегменте выросла доля покупателей в возрасте 30–45 лет.

«Основное ядро, как и раньше, формируют состоявшиеся семейные клиенты 45 лет и старше, — уточняет Скоморовский. — Однако доля молодых предпринимателей, в числе которых много представителей IT-индустрии и инвесторов в криптовалюту, достигла примерно 15–20%».

Параллельно растет присутствие состоятельных покупателей из регионов — их доля в сегменте клубных домов достигла 30%. По словам Евгения Скоморовского, традиционно много клиентов из центральной части страны, Сибири, Урала и Краснодарского края. Но сегодня к ним добавились покупатели с Дальнего Востока, а также из Китая и стран СНГ.

Андрей Соловьев, партнер NF GROUP, называет структуру спроса стабильной: «Основной причиной покупок остается стремление улучшить жилищные условия — не менее половины всех сделок, и особое внимание уделяется большим площадям». Доля инвесторов, по его данным, не более 10%. Еще 5–10% от общего числа — покупки для родственников, детей и близких людей, 10–15% приходится на «квартиры для пиджака», и обычно это небольшие лоты. Трофейная недвижимость — пентхаусы и другие крупные объекты — востребована у покупателей с крупными бюджетами, это 2–5% от общего числа сделок.

«Покупатели элитной недвижимости всегда подходят к выбору с точки зрения ликвидности и потенциальной прибыли», — комментирует Андрей Соловьев.

Столичный рынок элитного жилья становится более сложным и многослойным. Старшее поколение остается верным приватному клубному формату и традиции покупать «для себя и для детей». Более молодых привлекают технологичность и лаконичная архитектура, но также статус модного проекта и то, как он подходит для здорового образа жизни. Эта диверсификация спроса формирует новые требования к качеству и разнообразию элитной недвижимости.

Закономерно сделок больше там, где есть богатый ассортимент, и сегодня в Москве это сложные комплексные проекты, способные предложить выбор форматов квартир и сценариев жизни для резидентов.

2025 год наглядно продемонстрировал: элитная недвижимость — устойчивый сегмент с внутренней логикой. Спрос в верхнем ценовом диапазоне можно использовать как индикатор доверия: пока здесь стабильно, у девелоперов есть запас прочности и пространство для роста в ближайшие годы.