Факторы роста
— Рынок Дубая уже переживал резкий скачок цен, история повторяется?
— За пять лет, с 2020 года, цены на жилье выросли в два раза. Рост действительно впечатляющий, но важно понимать, чем он обусловлен и чем отличается от всплеска пятнадцатилетней давности. В те годы рынок подгонялся легкими деньгами: покупатели вносили символические авансы, брали квартиру почти полностью «в заем» и через неделю перепродавали. Фактически это был быстрый биржевой торг кирпичами. И что важно, в ОАЭ на тот момент не было жестких механизмов регулирования рынка.
Сейчас схема другая: чтобы перепродать объект недвижимости, нужно закрыть значительную часть взносов. Неслучайно на долю «коротких» перепродаж приходится уже не два десятка процентов рынка, теперь это единичные значения.
Почему растет Дубай? Здесь нужно понимать концептуальную основу — драйвером роста ОАЭ стали глобальные изменения мировой экономики, направленные в первую очередь на борьбу с классическими офшорными юрисдикциями. Поэтому Дубай уже не моногород туризма. Здесь развиваются мировые кластеры логистики, финансов, медиа, IT, легкой промышленности, многие компании осуществляют свою деятельность за пределами ОАЭ. Таким образом экономика стала устойчивее: если один сектор замедляется, другой ускоряется. Все это способствует увеличению численности населения. Например, эмират Дубай за два-три года принял сотни тысяч релокантов — предпринимателей и специалистов, которые открывают компании именно здесь, потому что оценили правила инвестиционного климата в части отсутствия налога на доходы от заработков за пределами ОАЭ. Эти люди, сами того не замечая, активно способствуют развитию в целом экономики ОАЭ и эмирата Дубай.
Кроме того, появился такой инструмент реализации новостроек, как счета эскроу. Деньги покупателей лежат в банке до тех пор, пока Земельный департамент Дубая не подтвердит готовность очередного этажа, не проведет собственный аудит и не акцептует очередную оплату генподрядчику по выставленному счету. Это защищает и покупателя, и рыночный баланс: застройщик не убежит с деньгами. У него просто нет к ним доступа.
Мы ожидаем продолжения роста экономики ОАЭ и, как следствие, рынка недвижимости.
— Однако Fitch предполагает до 15% снижения цен, если в 2026-м реально сдадут 120 000 новых квартир. Верите?
— Верю в саму идею коррекции, но не в объем. Наш отдел аналитики отслеживает рыночную динамику и анализирует тренды. И мы делаем ее не для продажи объекта недвижимости, как брокеры, а исключительно для себя, для управления собственными инвестициями. Мы анализируем туристический поток, экономику (бизнес) и только потом рынок недвижимости — в последнюю очередь.
Теперь что касается юнитов к сдаче. Исторически Дубай сдает чуть больше половины из заявленного, то есть в 2026 году реально выйдет 60 000–80 000. Это все равно много: жилье прибавит примерно 6% к имеющемуся фонду, но и население также увеличивается, причем темпами выше запланированных — примерно на 200 000 в год.
Интересно, что меняется структура населения — за счет семейных экспатов количество семей в Дубае растет быстрее, чем общая численность жителей, но одновременно с этим сокращается средний размер домохозяйства. В итоге способность к поглощению жилья увеличивается. При сохранении этих трендов спада рынка не будет, но мягкая коррекция в отдельных комплексах (даже не районах), да, может быть.
— То есть действительно столько задержек? Проекты не сдают вовремя?
— Топ-5 застройщиков — Emaar, Meraas, Sobha, Nakheel, Aldar — завершают более 80% проектов в заявленные сроки плюс-минус полгода. Почему? Эскроу-банк держит деньги, пока не подпишут акт готовности. Если застройщик буксует, RERA* вправе поменять подрядчика. Да, у новых застройщиков задержки могут быть, но все они в пределах позволенных 12 месяцев. Это нормально.
— Но разрыв между заявленным объемом и вводом объектов гигантский.
— Разрыв действительно большой на бумаге, но это особенность календаря: девелоперы анонсируют проекты крупными блоками, а вводят их очередями. Ключ здесь — не абстрактное «количество строек», а то, кто ими управляет. Основная доля портфеля сегодня сосредоточена у сильных групп, которые держат производство «под крылом»: собственные инженерные и отделочные подразделения, постоянные генподрядчики на долгих контрактах, централизованные закупки материалов. Такая вертикальная сборка превращает стройку из стихийного процесса в конвейер. Крупные холдинги равномерно распределяют нагрузку между своими подрядчиками, а закупки алюминия, стекла, лифтов и инженерии закрываются пакетами на квартал вперед. Это дает предсказуемость сроков и бюджетов.
Экономика тоже подталкивает к дисциплине. Деньги покупателей размещены на эскроу и разблокируются по мере готовности, значит, застройщику выгодно доводить корпуса до ключей. Кроме того, девелоперы гибко фазируют ввод — ускоряют там, где необходимо, и переносят на квартал-два в локациях, где нужно подождать.
Да, в системе есть узкие места, не хватает отделочных бригад, специалистов, которые занимаются инженерными работами, на них приходится пик нагрузки. Но сильные девелоперы либо держат эти компетенции внутри периметра, либо годами работают с одной и той же «обоймой» подрядчиков, и это снимает главный риск срывов.
— Сложно ли инвестору сделать выбор? Каков риск вложиться в неликвидный проект?
— Риск вложить деньги в некачественный объект или даже качественный, но малоликвидный, безусловно, присутствует.
В Дубае сотни проектов, и не все они одинаково хороши. Возьмем, к примеру, один из микрорайонов в популярном районе JVC**: в шести из 23 проектов перепродажи шли по цене ниже первоначальной цены покупки. То есть почти четверть инвестиций оказалась неудачной. Почему это происходит? Можно выделить несколько факторов: это и конкуренция внутри района, и характеристики самого продукта. Неудачные планировки, низкая полезная площадь, неудачный набор сервисов и услуг — все это может снижать ликвидность. Качество строительства объектов также отличается. В неудачных случаях покупатели могут столкнуться с дефектами отделки, проблемами в работе инженерных систем, протечками и т. д.
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно анализировать проект до покупки. Необходимо учитывать историю девелопера: опыт, качество предыдущих домов, соблюдение сроков. Очень желательно понимать микролокацию: какие проекты строятся рядом, насколько ваш лот отличается от «массы» (вид, этаж, ориентация, формат, редкая типология). На практике самая частая причина ошибки — покупка «среднего лота в среднем проекте по высокой цене» в момент пика маркетингового спроса: в аренде такой актив еще может работать, но при перепродаже придется конкурировать с десятками одинаковых вариантов.
— Валовый доход по аренде апартаментов продолжает снижаться: с 7,4% в середине года к концу он составил 7,1%. Тревожный знак для инвесторов?
— Скорее признак нормализации после четырех сверхактивных лет. На доходность одновременно влияют несколько факторов. Во-первых, меняется состав спроса: больше сделок приходится на более крупные и качественные объекты (квартиры повышенного класса, таунхаусы, виллы), где процент доходности традиционно ниже, зато стабильнее срок найма и платежная дисциплина. Во-вторых, в 2023 — начале 2025 года цены покупки росли быстрее арендных ставок и рынку требуется несколько кварталов, чтобы восстановить баланс. В-третьих, часть новых квартир постепенно выходит в долгосрочную аренду, что умеренно увеличивает конкуренцию в отдельных локациях.
При этом доходность 7,1% до учета расходов в юрисдикции с привязкой валюты к доллару и отсутствием налога на доход от аренды остается более чем конкурентоспособной. После учета всех дополнительных расходов у добросовестно управляемых объектов формируется ориентир 5–6% годовых. В большинстве развитых экономик валовая доходность часто не достигает 4%.
Город у моря
— Многие считают Дубай просто огромным торговым центром посреди пустыни.
— Этот штамп давно не соответствует реальности. Дубай — это прибрежный город, вытянутый вдоль залива и моря. В цен- тральных районах — плотная застройка, пешеходные марш- руты и общественные пространства: набережные, парки, городские площади. В прибрежных кластерах — классическая жизнь у воды. В семейных сообществах — малоэтажная за- стройка, школы, клиники, спортивные клубы и зеленые коридоры. То есть это не «один молл», а набор разных по ритму и плотности кварталов, на разные вкусы и потребности.
Да, климат определяет многие рамки, но город под них настроен: тень от навесов и деревьев, удобные охлажденные переходы, а главное — восемь месяцев комфортной погоды, когда жизнь переносится на набережные, детские площадки и в парки. Здесь безопасно и предсказуемо: в любой точке города вы понимаете, где ближайшие магазин, аптека, школа, клиника, как добраться общественным транспортом и где провести вечер.
Дубай постепенно занял нишу «старых офшоров», но без их токсичности. Здесь сохраняются умеренный налоговый режим и открытость капитала, все это на фоне реальной деловой активности. Компании работают вбелую, с доступом к банкам и международным контрагентам. Это сочетание — понятные нормы плюс низкая фискальная нагрузка — стабилизирует занятость и доходы, способствует развитию различных секторов экономики. Город давно живет не только розницей и гостеприимством: он опирается на мировой бизнес из сфер логистики, авиации, финансов, профессиональных услуг, медиа и технологий. Когда занятость диверсифицирована, возникает стабильный спрос на жилье. Именно это и превращает Дубай из «витрины» в полноценный город для жизни.
— Что происходит с инфраструктурой, насколько она приспособлена именно для постоянного проживания?
— Если коротко — инфраструктура «заточена» под жителя. Транспорт — скелет этой конструкции: две линии метро вдоль главных деловых осей, трамвай на побережье, плотная сеть автобусов и такси. Маршруты выстроены так, чтобы связать деловые узлы с жилыми поясами. Сейчас планируется продление существующих и строительство новых веток, которые улучшат доступность. Социальная инфраструктура максимально разнообразная: представлены школы с любыми программами обучения, от британской и IB до американской, индийской и русской; в новых проектах детские сады и начальные школы закладываются вместе с жильем. В сфере здравоохранения есть и государственные и частные госпитали. Парки, беговые дорожки, корты, бассейны — часть стандартной квартальной инфраструктуры. Немаловажно, что город по-настоящему цифровой. Контракты аренды, коммунальные платежи, парковки, визовые процедуры, медицинские записи — все доступно в приложениях.
Отдельная тема — формирующееся сообщество. За последние годы здесь сложились живые профессиональные круги: предприниматели, финансисты, создатели цифровых продуктов, креативные индустрии. У них свои точки притяжения — деловые районы, коворкинги, клубы по интересам, благотворительные инициативы, спортивные лиги. Это то, что делает город «настоящим»: у людей появляются привычные маршруты, знакомые лица и горизонт планирования дольше одного сезона.
Деловой климат
— А как насчет региона в целом? Нестабильность на Востоке — один из постоянных страхов.
— ОАЭ — одна из немногих юрисдикций развивающихся рынков с рейтингом AA-/Stable одновременно от двух ведущих агентств (S&P и Fitch), суверенный фонд за триллион долларов, и они придерживаются нейтральной позиции уже тридцать лет. Капитал сюда идет, как в швейцарский сейф, только с солнцем и нулем налогов. Вообще у меня ощущение, что Дубай является главным бенефициаром нестабильности в мире. Когда где-то есть нестабильность — в Дубае ошеломляющий рост.
Дубай постепенно занял нишу «старых офшоров», но без их токсичности. Здесь сохраняется умеренный налоговый режим и открытость капитала, все это на фоне реальной деловой активности.
— Что в целом с деловым климатом? Насколько целесообразно переводить бизнес в эмират?
— Если смотреть глазами предпринимателя, у Дубая есть три сильных аргумента. Первый — предсказуемые правила.
Юрисдикция прозрачная, с понятной регистрацией компаний, быстрыми процедурами и работающими судами по английскому праву в специальных зонах.
Второй аргумент — налоговый и валютный режим. Здесь нет налога на личные доходы и на дивиденды физлиц, корпоративный налог фиксирован и понятен, валюта привязана к доллару, а доступ к международным расчетам стабильный. Третий — деловое сообщество. Как я уже говорил, город за последние годы стал площадкой для профессиональных со- обществ, что способствует качественному нетворкингу. Здесь хотелось бы подчеркнуть именно слово «качественный», так как окружение в Дубае позволяет найти те самые инсайты, с помощью которых бизнес может вырасти очень быстро.
— Могут ли власти ввести ежегодный налог на имущество?
— В современном мире может произойти все что угодно. Другой вопрос, а какой в этом смысл? Полагаю, что Дубаю важно, чтобы капитал продолжал приходить в эту юрисдикцию, тем более Дубай активно конкурирует за капитал и таланты с соседними центрами, и отсутствие регулярного налога на собственность — часть его преимущества.
Азбука сделок
— Перейдем к практике. Как провести сделку и оплатить покупку недвижимости нерезиденту?
— Процесс выглядит проще, чем принято думать. Сначала — выбор и проверка. Так как покупатели и продавцы часто находятся в разных странах, в вашей сделке обязательно будет участвовать агент по недвижимости. Убедитесь, что у него есть действующая лицензия — RERA Card. Если речь идет о первичном рынке (1 Sale), все довольно просто. Вы выбираете объект, подписываете форму резервации с девелопером и переводите на открытый им эскроу-счет первоначальный взнос (обычно 20% от стоимости объекта). Отдельно оплачивается 4%-ный сбор Земельному департаменту Дубая за регистрацию объекта на имя покупателя. После этого подписывается основной договор купли-продажи (SPA), и через короткое время вы получаете письмо от Земельного департамента с доступом к вашему Oqood — свидетельству о праве собственности на жилье.
На вторичном рынке (Resale) процедура немного сложнее. Сначала через агента надо сделать ценовое предложение продавцу. Если оно принято, переходят к подписанию электронных контрактов. Для покупателя их два: форма B — договор между покупателем и его агентом (регулирует условия работы и оплату комиссии); форма F — основной договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Продавец, в свою очередь, также подписывает договор со своим агентом — это форма A, аналогичная форме B. Договор формы F является стандартным: в него можно добавить только дополнительные условия, но основные положения менять нельзя. Важно: после его подписания ни покупатель, ни продавец не могут отказаться от сделки без уплаты штрафа в размере 10% от стоимости объекта. Затем агент продавца получает у застройщика NOC — документ, подтверждающий отсутствие задолженности по объекту. Когда все бумаги готовы, назначается день сделки: стороны приходят в трасти-офис (аналог МФЦ). Здесь покупатель подтверждает сделку в электронном виде, оплачивает 4%-ную пошлину Земельному департаменту и уже через полчаса получает на почту ссылку на электронное свидетельство о праве собственности.
Важно: для расчета с продавцом необходимо подготовить менеджер-чек на его имя. Такой чек можно выписать заранее со своего счета в банке ОАЭ либо через стороннего эскроу-агента, куда вы предварительно переводите деньги. С этим поможет агент. Советую выбирать крупные компании и лицензированных специалистов.
— Подытожим — покупать или подождать?
— Если ваша модель — «куплю-продам за полгода с кредитным плечом 90%», лучше пройти мимо: рынок уже не для этого. Впрочем, на рынке есть другие инструменты: от обычной долгосрочной аренды с доходностью около 7% годовых с минимальным риском до 30% годовых в партнерстве с местным девелопером при реализации совместного проекта в рамках JV. Это возможность капитализировать стоимость земли по модели девелопмента с минимальными рисками. Лично мы сейчас полностью сосредоточены на этой истории. Покупка квартир для перепродажи уже в прошлом.
* Real Estate Regulatory Authority, учреждение Департамента земельных ресурсов Дубая.
** Jumeirah Village Circle, район в Дубае, застроенный в форме круга.