Спрос на апартаменты в Дубае сохраняется на фоне менее динамичного роста цен

Спрос на жилье в 2025 году держался на трех китах: инвестиционной доходности, доступности входного билета и миграционной политике города. Квартиры — особенно студии и однокомнатные — остаются универсальным активом. Их покупают как инвесторы, которые хотят быстро разместить капитал в понятной юрисдикции или формируют портфель под сдачу в аренду, так и те, кто выбирает жилье для собственного проживания. В последние годы наблюдается рост конечных пользователей, преимущественно экспатов, чему способствует большая доступность платежных инструментов. Так, снижается ставка по ипотеке — по состоянию на начало 2026 года плавающие ставки варьируются от 4,5 до 6%. Девелоперы, в свою очередь, расширяют ассортимент планов оплат, предлагая покупателям привлекательные условия.

Инвесторы все более внимательно подходят к выбору объекта: они сравнивают не только цену за квадратный фут, но и сроки ввода объектов, прогнозы относительно сдачи в аренду, качество управления домом, прозрачность сервисных платежей, ликвидность при перепродаже. Инвесторам важна доходность и ликвидность, поэтому они чаще выбирают компактные юниты в районах с устойчивым спросом со стороны арендаторов, хорошей транспортной доступностью и понятной инфраструктурой.

У конечных пользователей также растут требования к качеству продукта: они сравнивают качество мест общего пользования, инженерии, парковок, лифтового хозяйства, уровень управляющей компании и предсказуемость сервисных платежей. В итоге рынок апартаментов становится более конкурентным.

Всего в 2025 году было заключено более 170 000 сделок — на 21% больше по сравнению с 2024 годом. Доминирующую позицию сохранили строящиеся объекты (off-plan), обеспечив 71% всех трансакций. Доля первичных сделок в сегменте составила 72%.

Инвесторы и покупатели чаще выбирали однокомнатные апартаменты (45% спроса в сегменте off-plan и 42% в готовых объектах). Такая популярность связана с их универсальностью для аренды и инвестиций. Распределение спроса по другим форматам оставалось схожим в обеих категориях, за исключением более высокой доли спроса на крупные ready-лоты.

Ценовая структура рынка стабильна. Разница в цене между строящимися и готовыми объектами более заметна в доступных ценовых категориях. Среди готовых апартаментов почти половина сделок (44%) пришлась на объекты стоимостью до 1 млн дирхамов ($273 000), среди новостроек лидировали лоты за 1–2 млн дирхамов ($273 000–545 000) — 40% сделок. Диапазон стоимости (по заключенным сделкам) довольно широк. Самая дешевая студия была куплена в проекте Orchidea в JVC за 122 000 дирхамов ($33 000), самым дорогим приобретением стали апартаменты на шесть спален в комплексе Bugatti Residences By Binghatti в Business Bay за 550 млн дирхамов ($149,76 млн).

Для того чтобы повысить доступность, девелоперы увеличивают долю студий и однокомнатных юнитов в массовых проектах, уменьшают площади лотов. В результате при росте цены сделок на первичном рынке на 5% (до 1800 дирхамов, или $493 за 1 кв. фут*) медианный бюджет почти не изменился относительно прошлого года, составив 1,3 млн дирхамов ($356 000).

Покупательская активность сконцентрирована в зонах с наилучшим соотношением между ценой, параметрами объекта и транспортной доступностью. В топ районов по числу сделок входят популярные JVC и Wadi al Safa 5, здесь новое предложение выходит по доступной стоимости: медианная цена — 0,8–1 млн дирхамов, или $220 000–270 000. Совокупно на эти районы пришлось более 15% всех сделок с апартаментами.

Все апартаменты в Дубае реализуются с базовой отделкой: плитка, белые стены, готовые санузлы и кухни. В премиум-сегменте, особенно в Dubai Marina и Business Bay, застройщики добавляют дизайнерскую отделку и меблировку. Однако конкуренция вынуждает внедрять элементы «люкса» даже в бюджетные проекты. Например, в JVC, где в результате и медианная цена, и бюджет выросли на 14% из-за выхода новых проектов.

В 2026 году сегмент 1 Sale сохранит устойчивость, а off-plan может столкнуться с небольшой коррекцией цен. Новостройки в периферийных районах станут новыми точками роста, тогда как традиционные локации перейдут в фазу стабилизации.

^{* 1 кв. фут равен 0,0929 кв. м.}