Гибкость вместо собственности: арендное жилье в Дубае

Преимущества сдачи жилья в аренду

1. Стабильный доход: долгосрочная аренда в Дубае дает прогнозируемый доход 4–9% годовых за фиксированный срок на 1–3 года.
2. Гибкие условия оплаты: в Дубае принято оплачивать аренду на год вперед. В конце 2024 года в Дубае запустили цифровую модель Rent now, pay later, позволяющую арендатору вносить платежи ежемесячно, а арендодателю — получать всю сумму сразу от оператора услуги (брокера) либо гарантию выплат от него же.
3.  Арендодатель не платит налог на доход от аренды. Housing Fee — сбор в размере 5% от годовой стоимости аренды — оплачивает арендатор вместе с коммунальными платежами. Это муниципальный сбор за пользование городской инфра- структурой и услугами.
4. Можно сдавать жилье без мебели. Квартиры на долгий срок часто сдаются в чистовой отделке без мебели, что сни- жает расходы арендодателя.

Ограничения и обязательства

1. Защита прав арендаторов: по закону арендодатель не может выселить жильцов без веской причины до истечения срока договора. Также для повышения арендной платы необходимо соблюдать правила RERA* и заранее уведомить арен- датора (за 90 дней). С 2025 года новый Smart Rental Index** при оценке диапазона рекомендуемой арендной платы учитывает более 60 критериев по конкретному зданию и определяет допустимую надбавку.
2. Плата за обслуживание здания (service charge) остается обязанностью собственника, если иное не предусмотрено договором.
3. Все долгосрочные договоры аренды должны регистрироваться через систему Ejari. Регистрация платная и, как правило, обязательна для обеих сторон. Для краткосрочной аренды необходимо получить лицензию либо воспользоваться услугами управляющей компании.
4. Дополнительные расходы на подключение к водоснабжению и электроэнергии (DEWA, Dubai electricity and water authority): владелец, который платит за это, учитывает эти суммы при расчете доходности.

Рынок долгосрочной аренды

Рынок долгосрочной аренды в 2025 году перешел от фазы ускоренного роста к стабилизации: количество сделок и динамика ставок замедлились. За 2025 год заключено более 440 000 долгосрочных договоров, как и в прошлом году, число новых (NEW) договоров выросло на 4%, а количество продлений (RENEW) сократилось на 2%.

В 2025 году отмечается замедление роста арендных ставок в расчете за 1 кв. фут: по договорам продления квартир они выросли до 3%, по новым договорам аренды квартир — до 4% за год. Виллы в аренду подорожали на 4–6% за год. Практически это означает, что арендодатели стремятся максимально приблизить ставки новых договоров к верхней границе допустимого диапазона, поскольку потенциал повышения при продлении договора аренды законодательно ограничен.

Структурно более 90% долгосрочных договоров аренды приходится на апартаменты, около 10% — на виллы. Но в открытом предложении доля вилл выше, около 25%. Более высокий оборот и массовый спрос есть именно в сегменте апартаментов. Среди них самыми популярными для долгосрочной аренды в IV квартале 2025 года стали апартаменты с одной и двумя спальнями, на их долю пришлось 42% и 30% спроса соответственно. Еще 22% арендаторов выбрали студии.

Что касается вилл, то чаще всего арендовали виллы с тре- мя и четырьмя спальнями, на них пришлось 49% и 30% сде- лок. Виллы с двумя спальнями выбрали 8% арендаторов, а виллы с пятью спальнями — еще 9%.

Стоимость аренды апартаментов варьировалась от 15 000 до 3,2 млн AED в год и в среднем составила 55 000 AED в год (61 AED / кв. фут*** в год) по договорам продления и 58 000 (80 AED / кв. фут в год) по новым договорам. Средняя площадь арендованной квартиры составляет около 900 кв. футов (83 кв. м) и имеет тенденцию к уменьшению. За минимальную сумму можно снять квартиру в наиболее отдаленных (Al Aweer First и Second, Warsan Fourth, Hatta) или устаревших районах сектора Deira (Al Baraha, Abu Hail, Naif). Максимальная ставка традиционно в районах Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, Business Bay, Island 2.

Виллы в аренду стоят от 30 000 до 6 млн AED в год, в среднем бюджет на аренду составляет 158500 AEDвгод (57 AED/ кв. фут.)

Наиболее востребованными районами в 2025 году среди апартаментов стали Jabal Ali First (Al Furjan), Al Warsan First (International City) и Al Barsha South Fourth (JVC), что неудивительно ввиду большого объема предложения квартир, созданного здесь в предыдущие годы. Что касается вилл, то наи- более популярны районы Madinat Hind 4 (Damac Hills 2) и Wadi Al Safa 5 (The Villa). В обоих сегментах в течение нескольких кварталов подряд лидируют одни и те же районы, спрос остается достаточно устойчивым.

Стабилизация количества сделок и уровня цен по договорам продления объясняется рядом факторов: законодательными ограничениями по повышению ставок (новый Smart Rental Index), снижением процентов по ипотеке, что мотивировало потенциальных арендаторов присмотреться к покупке жилья, и насыщением рынка ранее созданным предложением.

 Внедрение цифровых решений и законодательные нормы направлены на повышение прозрачности этой сферы, защиту интересов арендаторов и поддержание баланса между спросом и предложением.

Стабильная политическая ситуация, развитая инфраструктура и благоприятный инвестиционный климат эмирата продолжают привлекать новых жителей, поддерживая спрос на высоком уровне. В ближайшей перспективе рынок аренды сохранит устойчивость, особенно в популярных локациях и среди объектов с высоким качеством.

Топ-5 районов по числу сделок аренды за IV квартал 2025 года

* Real Estate Regulatory Authority — орган по регулированию сектора недвижимости, учреждение Департамента земельных ресурсов Дубая.

** Интеллектуальный арендный индекс.

*** 1 квадратный фут равен 0,0929 кв. м.