Качественные изменения: рынок новостроек в Дубае становится все более конкурентным
При этом ввод в эксплуатацию отстает от запусков. За 2021–2025 годы среднегодовой показатель составил 37 000 квартир с минимумом в 2022–2023 годах и последующим ростом до 40 000–43 000. В 2025-м сдано около 160 комплексов на 40 000 квартир — меньше, чем годом ранее.
В 2026 году можно ожидать ввод проектов, готовность которых, по данным DLD, составляет 50% и выше или 65 000–75 000 юнитов. Однако с учетом практики более поздней сдачи объектов ввод в 2026 году может оказаться на 25–30% ниже прогнозируемого.
Вывод на рынок новых проектов также замедляется: девелоперам требуется время на реализацию портфеля, качественных участков больше не становится. За два года стоимость земли выросла значительнее, чем средняя цена квадратного фута на первичном рынке.
Портфель и география строительства
На начало 2026 года в активной реализации находится 450 000–470 000 квартир в более чем 1550 комплексах. Ключевой тренд — территориальная экспансия. Если ранее предложение концентрировалось в центральных районах, сейчас основной массив формируют крупные зоны развития: новые очереди MBR City и Meydan-коридора, Creek-кластер, масштабные инициативы на юге города.
Для покупателей это расширяет выбор, для застройщиков меняет характер конкуренции. Теперь сравнивают не только соседние здания, но и районы: инфраструктуру, транспортную доступность, управление территорией, перспективы формирования среды.
Демография и баланс спроса
Мастер-план Dubai 2040 предполагает рост населения до 5,8 млн человек. За 2026–2040 годы прирост составит около 1,5 млн человек, или 375 000 домохозяйств (в среднем в семье четыре человека). С учетом средней обеспеченности последнего десятилетия 1,18 квартиры на семью потребуется около 450 000 новых квартир — по 30 000 ежегодно. При ускорении демографического роста и повышении стандартов обеспеченности необходимые объемы возрастут.
Строящиеся сегодня 450 000 квартир покрывают большую часть потребности до 2040 года: свыше 300 000 — в сложившихся городских зонах, более 100 000 — в перспективных направлениях.
В ближайшие пять лет годовой ввод может достичь 60 000–75 000 квартир, существенно пополнив сегмент готового жилья. Однако с поправкой на задержки сдачи (а это 25–30%) и ускорившийся прирост населения пополнение не будет резким. Важно учитывать: избыточное предложение, как правило, концентрируется точечно, а не распределяется равномерно. Наиболее уязвимы однородные массивы квартир среднего качества со слабой инфраструктурой и отсутствием конкурентных преимуществ.
Несмотря на активные старты новых проектов, текущие объемы строительства соответствуют демографической динамике без признаков перенасыщения, но усиливают конкуренцию.
Демографическая статистика последних десяти лет показывает: число семей растет быстрее, чем общая численность населения, за счет того, что все больше людей живет именно в домохозяйствах, одновременно сокращается их средний размер. Прогнозируемые объемы 2026–2027 годов соответствуют росту числа семей, сохраняя обеспеченность на среднем уровне с тенденцией к повышению. Дополнительный спрос формируют иностранные инвесторы-нерезиденты. Таким образом, растущие объемы строительства пока не вызывают беспокойства перенасыщения рынка, но, несомненно, усиливают конкуренцию.
Конкуренции среди застройщиков смещает акцент в жилых проектах с объема площадей на качество среды, архитектуру и уровень инфраструктуры.
Стратегия мастер-планирования
Географическое расширение и рост доли мастер-комьюнити будут усиливаться в соответствии с планом развития городских территорий. Основой «нового Дубая» после 2030 года могут стать отдаленные зоны: мастер-план предполагает застройку вдоль транспортных осей и вблизи формируемых деловых кластеров. Экспансия требует времени и значительных инвестиций в транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру — на это направлены усилия властей и профильных ведомств.
Реализацию главного мастер-плана ведут крупные девелоперы, разрабатывающие комплексные концепции целых микрорайонов. Они готовят территории в масштабах региона, создавая комфортные комьюнити. После утверждения концепции мастер-девелоперы либо застраивают районы самостоятельно, либо привлекают партнеров, сохраняя контроль за соблюдением стандартов.
Помимо анонсированных ранее Dubai Creek Harbour и Expo City, в 2025 году заявлены новые комьюнити: Jabel Ali Racecourse, Jumeirah Golf Estate 2.0, Hayat (Dubai South), Emaar Hills, LEOS Royal (Dubailand), Mercedes-Benz Places — Binghatti City (Meydan), а также остров Naïa Island Dubai недалеко от отеля-паруса Burj Al Arab.
Крупные проекты, стартовавшие в 2025 году:
- Milan от Azizi Developments. Более 150 высотных зданий в одном из самых больших формирующихся сообществ City of Arabia. В 2025 году началось строительство девяти зданий почти на 10 000 юнитов.
- Sobha Central Phase 1 и 2 от Sobha Realty. Это в общей сложности более 4500 юнитов в районе Jabal Ali First.
- Несколько очередей проекта Verdana (5–10) от Reportage в районе Dubai Investment Park First, более 3000 апартаментов и таунхаусов.
Крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2025 году
- Sobha Hartland — The Crest от Sobha Realty в районе Sobha Hartland (Al Merkadh). Это жилое здание переменной этажности, до 48 этажей. В комплексе 1518 юнитов общей площадью более 120 000 кв. м.
- Peninsula Three от Select Global Development в районе Business Bay на берегу пролива. Проект включает более 850 юнитов общей площадью более 50 000 кв. м.
- Виллы Harmony от Majid Al Futtaim в районе Al Hebiah Fourth (Tilal Al Ghaf), проект на 750 юнитов.