В Дубае присутствуют крупные землевладельцы. Например, сама правящая семья и фонды (Dubai Holding, Meraas) исторически владеют большими наделами и выпускают их на рынок постепенно, поддерживая цены. Девелоперы, в свою очередь, активно скупают землю: например, Emaar в 2022–2023 годах приобрел большие массивы земли у правительства эмирата для будущих проектов, а инвестиционные компании (Brookfield, Berkley) выходили на рынок земли, предвкушая рост.
Условия продажи
Механика покупки и продажи земли в Дубае существенно отличается от рынка готовой недвижимости, потому что сделка почти всегда привязана к назначению и регламенту. Участки продаются с заранее определенным целевым использованием — под жилую, коммерческую или смешанную застройку, а также с набором условий по реализации проектов. В большинстве случаев покупка земли требует более глубокого юридического и технического аудита, чем приобретение квартиры: инвестор проверяет не только «право собственности», но и статус участка, назначение, наличие/условия инженерных подключений, транспортные съезды, ограничения по шуму и охранным зонам, а также то, насколько параметры участка соответствуют экономике будущего продукта.
Внутри этой системы земля делится на два принципиально разных рынка. Первый — участки под индивидуальное или низкоэтажное строительство (виллы, таунхаусы), где ценность во многом определяется статусом района, близостью к воде, приватностью и качеством соседней застройки. Такая модель успешно реализована на островах Jumeirah Bay, Pearl Jumeirah, Jumeirah South и сейчас практикуется на возрожденном проекте Palm Jebel Ali.
Второй — участки под многоквартирные проекты, для них решающее значение имеют параметры зонирования (допустимый объем застройки (GFA), высотность, требования к парковкам, доля коммерции, ограничения по фасадам, отступам, инженерным подключениям) и сроки вывода проекта на рынок. Приобретая такой участок, покупатель обязуется соблюдать сроки застройки, оговоренные с мастер-девелопером или властями. Обычно требуется возвести объект за 3–5 лет, иначе застройщика могут штрафовать или даже отозвать участок. Эта политика направлена против спекулятивного замораживания земли. Тем не менее перепродажа земельных участков — отдельное и весьма успешное направление на рынке: за последние два года, по мере распродажи девелоперами своих проектов, немало участков перепродавалось по повышенной цене. В соответствии с мастер-планами земля, как правило, дробится на стандартные участки под компактные девелоперские проекты. Для рынка это создает эффект высокой видимой ликвидности: снижается порог входа, а количество сделок, наоборот, растет. Одновременно усиливается конкуренция между продуктами, которые будут построены на этих участках.
В 2025 году этот эффект стал заметнее: рост числа стартов проектов и расширение предложения в ряде кластеров заставили участников рынка внимательнее оценивать не только стоимость земли, но и насыщенность конкретной зоны новыми проектами, которые могут составить конкуренцию друг другу
Цена и оценка
В периферийных районах (Dubai South, Dubailand) земля дорожала умеренно, на 5–10% в год. В освоенных и центральных зонах (Jumeirah, Al Wasl, Dubai Marina) цены стабильно высоки и продолжают увеличиваться ввиду отсутствия новых свободных наделов. При оценке участков под строительство используется коэффициент LVR (Land value / GFA). В конце 2025 года средний показатель составил 428 AED за 1 кв. фут ($ 1 254 за 1 кв. метр). Наиболее привлекательными для застройки можно считать районы, где цена квартир после вычета стоимости земли превышает 1500 AED за 1 кв. фут ($4400 за 1 кв.метр). Топ-8 таких районов представлен на графике.
Топ-8 районов Дубая по стоимости квартир за вычетом стоимости земли в 2025 году
Как инвестируют в землю
Напрямую земля не генерирует текущего дохода. На рынке Дубая сложилось несколько устойчивых моделей инвестирования. Самая консервативная — покупка стратегического участка с расчетом на прирост стоимости вследствие развития мастер-плана и инфраструктуры, то есть ставка на ограниченный ресурс. Более активная — покупка участка с последующей подготовкой концепции и документации, чтобы перепродать уже готовый проект с соответствующей премией. Также возможно объединение нескольких лотов в более крупный участок с лучшими параметрами застройки и, как следствие, с более высокой ценностью для девелопера.
Для частного инвестора вложение в землю — довольно затратная стратегия, но она привлекательна для диверсификации портфеля, ведь земля — ограниченный ресурс. Иностранные граждане могут приобретать участки только в зонах, открытых для них (freehold, их список регулярно расширяется). Регулирование становится все более проинвесторским: упрощаются процедуры консолидирования участков, перевода в freehold, подключения коммуникаций и получения разрешений на строительство — это повышает ликвидность земельного рынка.
Наиболее перспективные и перегретые районы Дубая