Мой Бизнес - инвестиции в будущее

Производительные силы: опыт создателей промышленной инфраструктуры

Forbes
Иван Просветов Forbes Contributor, Ирина Телицына Forbes Contributor
Минэкономразвития России стимулирует развитие индустриальных парков и технопарков. Каковы перспективы этого бизнеса для инвестора?

Инвестиции в производство окупаются долго. Один из способов стимулировать развитие новых промышленных проектов — предоставление готовой инфраструктуры. С 2007 по 2018 год Минэкономразвития России поддержало создание и развитие 37 промышленных парков и пять технопарков, 35 из них уже предоставляют свои услуги резидентам — компаниям МСП. По данным Ассоциации промышленных парков России на 2019 год, у парков, созданных по программе поддержки МСП, выше и средняя заполненность — 64% против 58% у иных промпарков, и среднее количество резидентов — 38 против 15.

Однако средняя стоимость строительства индустриального парка, несмотря на расположение в промзоне, по проектно-сметной документации составляет 500-800 млн рублей. Высокотехнологичные технопарки, которые представляют собой бизнес-инкубаторы, где стартап проходит путь от идеи до пробного прототипирования, обходятся еще дороже. От старта до заполнения резидентами обычно проходит от четырех до шести лет. У регионов, как правило, недостаточно свободных средств для единовременных вложений в подготовку инфраструктуры. Да и опыта управления производственной недвижимостью у государственных промпарков не всегда хватает.

Теперь создание качественной производственной инфраструктуры по всей стране ускорится. В 2019 году обеспечение доступа субъектов МСП к производственным площадям и помещениям включено в федеральный проект «Акселерация субъектов малого и среднего бизнеса». «Для ускоренного развития субъектов МСП в научно-технологической и производственной сферах создаются условия для строительства 129 промышленных парков и технопарков до конца 2024 года, — отмечает Вадим Живулин, заместитель министра экономического развития России. — В частности, предусмотрено субсидирование регионов на строительство или реконструкцию производственных зданий, инженерной инфраструктуры».

Средства федеральной субсидии могут получить и частные управляющие компании, чьи проекты рассчитаны на запуск в течение не более двух лет (при их готовности вложить в проект не менее 20% самостоятельно, причем опережающими темпами — не менее 50% годового лимита внебюджетных средств в первые полгода реализации проекта). Субсидии выделяются на основе конкурса, заявки своих парков предоставляют региональные правительства, которые обеспечивают софинансирование победителей из регионального бюджета и оказывают со своей стороны необходимую организационную помощь. Как инвесторы, так и резиденты могут также пользоваться услугами инжиниринговых центров, центров поддержки экспорта, центров кластерного развития и других организаций инфраструктуры поддержки МСП, созданных при содействии Минэкономразвития России.

В 2019 году субсидии получили пять технопарков и 17 промышленных парков, общая стоимость проектов (по данным управляющих компаний) 14,6 млрд рублей, объем финансирования из федерального бюджета составил 4,5 млрд рублей. Четырем проектам помогут создавать парки с нуля, 18 объектам деньги выделяются на модернизацию инфраструктуры. На 2020 год для получения федеральной субсидии в рамках нацпроекта предварительно уже отобраны 16 проектов из 48 заявленных, в том числе проект создания частного технопарка «Группы ГАЗ» в Нижегородской области.

Перспективно ли создание индустриальных парков для инвесторов? Зачем их развитием занимаются промышленные компании? Что нужно для успеха? Как строится взаимодействие с министерством? Вот кейсы трех проектов, получивших субсидии в 2019 году.

В авангарде

Денис Грось, совладелец и исполнительный директор индустриального парка «Авангард» в Хабаровске, проникся идеей создания парка в 2011 году, услышав выступление заместителя губернатора Калужской области Максима Шерейкина в бизнес-школе «Сколково», где тот делился опытом региона. «Я загорелся идеей», — признается Денис Грось. Подходящая ситуация возникла в 2013 году: у партнера было 50 га земли в промзоне Хабаровска. Среди вариантов, как на ней заработать, рассматривали даже строительство коттеджного поселка. Но идея индустриального парка победила. Тем более что с современными промышленными помещениями для МСП в регионе большая проблема, было очевидно, что спрос будет.

Что важно на первом этапе? Денис Грось отмечает, что у инвесторов часто бывает дилемма: начинать с инфраструктуры или с поиска инвестора-резидента, который под себя создаст все, что нужно. «Сначала инфраструктура», — уверенно советует Грось. В 2013 году родилась идея, в 2014-м была сформирована концепция, а через год «Авангард» официально открылся, став первым построенным с нуля (гринфилд) индустриальным парком на Дальнем Востоке. С 2015 года парк является резидентом ТОР «Хабаровск». К тому времени была создана собственная инфраструктура. По словам Дениса Грося, наличие мер государственной поддержки — критичный фактор для реализации подобных крупных проектов. Так, при строительстве газопровода (это 150 млн рублей) очень помогла субсидия Минэкономразвития России по заявке Хабаровского края — без нее кредит на этот проект никто не давал. В итоге собственники вложили треть собственных средств, треть составила субсидия, остальное добавил банк.

Не менее важен доступ к информации как о чужом опыте, так и о мерах господдержки. Денис Грось отмечает, что хорошей точкой входа является Ассоциация индустриальных парков России, у которой много историй успеха и статистики о самых разных проектах, реализованных по различным бизнес-моделям. В случае с «Авангардом», который создавали девелоперы, концепцию помогли сделать эксперты Knight Frank, консалтинговой компании в сфере недвижимости. В итоге хабаровские инвесторы создали универсальный индустриальный парк — как для производителей продуктов питания, так и для производителей промышленных компонентов, а также с уклоном в логистику.

Одним из первых инвесторов площадки стала российско-японская JGC Evergreen, построившая на территории парка тепличный комплекс на гидропонике. Первый урожай огурцов собрали в марте 2016 года, помидоров — в апреле. Сейчас здесь выращивают еще и клубнику, зелень. «Все по классике: якорь, для которого строишь большую часть инфраструктуры, должен быть», — советует Денис Грось. Под теплицы специальное внимание пришлось уделить водоотведению и системам очистки воды. После запуска проекта интерес к парку сильно вырос.

Параллельно управляющая компания вела переговоры и с компаниями, которым важен логистический потенциал парка (на территории есть железнодорожный тупик и контейнерный терминал, в будущем может появиться и таможенный терминал). Сейчас здесь строятся два складских комплекса класса А и промышленный холодильник на 11 000 т хранения. Преимущества — удобная логистика и относительно дешевая электроэнергия (сейчас «Авангард» достраивает кабельную линию, обеспечивающую прямое подключение к сетям ФСК ЕЭС), что может привлечь резидентов, для которых этот фактор критичен, например ЦОДы.

Для резидентов, впрочем, важна не только инфраструктура, но и те льготы, которыми они могут пользоваться благодаря участию в проекте. Так, для инвесторов складов класса А управляющая компания помогла правильно «упаковать» проект, чтобы привлечь беззалоговое финансирование в Банке МСП и Сбербанке под 6,5% под гарантии «Корпорации МСП» и гарантийной организации Хабаровского края, выступив одновременно в качестве поручителя по обеим сделкам. Экономия на процентах по кредиту в сравнении со среднерыночными ставками составила, по оценке Дениса Грося, около 30 млн рублей.

Сейчас не под соглашениями и переговорами всего 20% территории. Начата реализация второй очереди парка, половину затрат на необходимую инфраструктуру собственники вкладывают из собственных средств, а половину привлекают по линии Минэкономразвития России. «Для нас все очень комфортно прошло. Прямой контакт всегда есть, все вопросы можно обсудить. Клиентоориентированность на высшем уровне», — делится впечатлениями от взаимодействия с министерством исполнительный директор индустриального парка «Авангард».

Быстро ли окупаются подобные проекты? «Если говорить о созданной инфраструктуре, без учета стоимости земли, то наш проект близок к окупаемости», — говорит Денис Грось. Он отмечает, что многое зависит от выбора модели и от того, как считать. По первой модели — ленд-девелопмент — собственник парка подводит коммуникации к границам участков резидентов парка (это обойдется примерно в 10–15 млн рублей затрат на гектар) и, по сути, продает резидентам право на вход, внутриплощадочную инфраструктуру под себя резиденты создают сами. Проект окупается быстрее, но маржинальность его минимальна. «10–15% маржи — то, что при ленд-девелопменте реально можно получить с земельного участка», — говорит Грось.

Вторая модель — build to suit (застройка под задачи резидента) — позволяет зарабатывать на стройке. У управляющей компании больше рисков — рынок стройки, особенно на Дальнем Востоке, очень волатильный, но и маржинальность собственных инвестиций может быть выше, чем в базовой модели.

Один из резидентов индустриального парка «Авангард» — дальневосточная группа компаний «Мир упаковки», которая занимается производством и реализацией расходных материалов. Сейчас компания завершает строительство склада класса А на 8000 кв. м на территории парка, УК выступает в качестве исполнителя. Андрей Суховетченко, генеральный директор входящего в группу компаний ООО «СВ», говорит, что решение по площадке приняли за несколько часов: «прыгнули в летящий поезд возможностей». Компания проработала к тому времени проект РЦ в другом месте, но в индустриальном парке условия оказались оптимальнее: в черте города, 6 км от базы компании. По словам Андрея Суховетченко, резидентство выводит бизнес на новый масштаб и уже дало дорогу к заключению контрактов с крупными производителями.

В 2019 году компания открыла на территории парка еще и завод упаковочных материалов, это 2200 кв. м производственных площадей. «Мы столкнулись с непривычной бюрократией и отчетностью. Но есть преференции: социальные взносы всего 7,6% за сотрудника, освобождение от налога на прибыль и на имущество на пять лет. И самое важное — после ввода подстанции электричество будет обходиться нам по 3,7 руб./кВт (сейчас в городе около 5,4 руб./кВт). Для энергоемкого производства это очень существенный фактор», — рассказывает Андрей Суховетченко.

Как резидент, он советует инвесторам промышленных парков не быть жадными: «Нельзя ждать, что бизнес уже завтра окупится, лучше сразу думать о качестве связи, водопроводе, газе, электроснабжении, дорогах. Сегодня сэкономишь на бетоне, завтра подъездные пути размоет, и бизнес у всех встанет». Но настраиваться на работу вдолгую стоит и резидентам. «Это не на пару лет вложение денег. Мы локальная компания, нас здесь знают, и мы сознательно вкладываемся в развитие бизнеса и региона», — говорит Суховетченко.

Для собственного развития

Современный индустриальный парк на 24 га в Кургане создан группой компаний «Интертехэлектро» при участии АО «Корпорация развития Зауралья». Он появился на территории бывшего завода колесных тягачей, прекратившего свою деятельность в 2000-е годы. Как отмечает Артем Биков, председатель совета директоров АО «Интертехэлектро», иных вариантов использования площадки не рассматривали: «Нам хотелось сохранить преемственность и традицию крупнейшего промышленного предприятия региона. Мы решили развивать эту площадку на бывшей территории завода как промышленную, создавать и развивать на ней новые производства».

Первым арендатором-резидентом стала собственная компания группы — в 2016 году на территории Курганского индустриального парка заработал «Курганский завод комплексных технологий» (КЗКТ), который производит различные типы генерирующего оборудования на базе газопоршневых и дизельных двигателей, газодожимные и компрессорные станции, объекты вспомогательной инфраструктуры. Живой пример компании, которая развивается вместе с парком (за три года завод вырос в три раза), помогает привести других резидентов: они понимают, что в соседних помещениях можно за два-три месяца организовать то же самое.

В 2019 году заработал еще один резидент — Курганский завод энергетических технологий, выпускающий стальные трубы в ППМ- и ППУ-изоляции. Это совместный проект «Интертехэлектро» и ПАО «Фортум». «Мы организовали свое производство, показали «Фортуму», что мы умеем. Наш партнер увидел культуру производства, как работают люди, какие компетенции освоены, ему это показалось интересным, и мы решили сделать совместный проект. Резидента со стороны всегда привлекает хороший пример уже готового производства», — отмечает Артем Биков.

Развитие одновременно и индустриального парка и высокотехнологичных производств, по его словам, обеспечивает синергетический эффект: «Мы знаем энергетический рынок, как он работает, каковы рынки сбыта. Поэтому мы создали актуальное производство электростанций в контейнерном исполнении. Сейчас наш завод также активно осваивает производство оборудования для работы в сфере обращения с ТБО, которой мы, как инжиниринговая компания, тоже занимаемся».

Инвесторам и управляющим компаниям индустриальных парков, по его словам, не стоит рассчитывать на быструю прибыль. Инвестиционный цикл достаточно длинный, всегда будут вложения в инфраструктуру, которая окупается небыстро. «Но мы понимаем, что это бизнес, который будет со временем приносить стабильный доход. Для нас этот проект еще и возможность помочь местному малому и среднему бизнесу, создать для него комфортные условия. В начале следующего года мы также хотим объявить конкурс среди молодежи по реализации интересных стартапов», — говорит Биков.

Директор Курганского индустриального парка Игорь Сергеев добавляет, что для успеха проекта важно учитывать тонкости конкретной площадки: место размещения, логистику, доступные трудовые ресурсы, возможные затраты на инфраструктуру. Например, специализация парка определяется при его создании. Так, парк рядом с крупным действующим предприятием, как правило, заполняется его контрагентами, поставщиками или партнерами. А расположение в черте города, например, накладывает определенные ограничения по вредности производства.

Инвестор должен пройти последовательный путь от понимания стратегии развития площадки до создания инфраструктуры и привлечения резидентов. «Путь этот долгий и сложный. Сразу имеет смысл создавать парк в соответствии с требованиями национального стандарта, потому что это первый шаг к получению мер государственной поддержки. А налоговые льготы и субсидии на строительство и реконструкцию инфраструктуры — отличная поддержка от государства для инвестора», — рассказывает Сергеев.

Если в процессе создания парка учтены все требования национального стандарта, получить поддержку на федеральном уровне будет существенно проще. «Мы сразу же выполнили требования — они предъявляются к земельным участкам, инфраструктуре, управляющей компании. Развитие индустриального парка должно соответствовать стратегии регионального развития. Это трудоемкая бумажная работа, которая занимает достаточно много времени, но один раз ее необходимо выполнить», — отмечает Сергеев и советует качественно готовить заявки и документы.

Курганский индустриальный парк получил субсидию в рамках программы Минэкономразвития по развитию организаций инфраструктуры поддержки малого и среднего предпринимательства, что позволило провести реконструкцию площадей для нужд среднего и малого бизнеса. «Нам это очень помогло, поскольку обычно у инвестора собственных средств на реконструкцию всех площадей не хватает, все деньги уходят на восстановление инженерной инфраструктуры. Так что сейчас парк — это синергия крупных и малых предприятий, которые успешно сосуществуют вместе». Отношения с Минэкономразвития, по словам Сергеева, строятся «продуктивно»: с УК советуются, приглашают на мероприятия, приводят на площадку тех, кто только создает парки, для обмена опытом.

Что ценят резиденты? Действующих индустриальных парков в стране более 150 — если нет жесткой привязки к региону, выбор огромный. Площадки примерно равны по финансовым условиям и налоговым льготам. «Различия есть в обеспеченности площадки тем или иным видом ресурсов, — отмечает Игорь Сергеев (например, наличие собственной ТЭЦ в Курганском индустриальном парке позволяет держать привлекательные тарифы для резидентов). — По нашему опыту резиденты делают выбор в пользу площадки, на которой есть местный партнер. Это связано с тем, что инвестор часто не владеет достаточной информацией о региональных рынках. Проектирование и строительство под ключ, набор персонала, поставки сырья и комплектующих при наличии партнера в разы быстрее и эффективнее. Так развивается внутрипарковая и региональная кооперация, расширяются возможности и компетенции резидентов, а это новые заказы, новые рынки и новые площади для расширения бизнеса».

Наркис Галиаскаров, директор КЗКТ, первого резидента, со своей стороны отмечает, что главное конкурентное преимущество, которое дает индустриальный парк, — это отсутствие рисков на этапе запуска нового производства, при строительстве или ремонте производственных помещений с созданием необходимой инфраструктуры, а также рисков срыва сроков, недобросовестных подрядчиков, подорожания оборудования: «Вы экономите время, деньги и можете сосредоточиться на своем производстве».

Кроме того, как резидент индустриального парка, завод имеет льготы по налогу на прибыль, нулевые ставки земельного, транспортного налога, выгодные тарифы на электрическую и тепловую энергию. «Все это сказывается на цене нашей продукции, позволяет эффективно конкурировать на рынке, повышать качество продукции», — говорит Наркис Галиаскаров. По его словам, сначала предприятие арендовало 3000 кв. м, потом — 7000 кв. м, а сейчас уже более 23 000 кв. м, и «каждый квадратный метр работает эффективно». Численность персонала за три года выросла в четыре раза, сейчас завод обеспечивает работой 185 человек, средняя зарплата выше рыночной. Завод продолжает расти, развивать производство, осваивать новые виды продукции. Годовая выручка за три года увеличилась почти в два раза.

Региональная специфика

Минувшим летом на южную окраину Петрозаводска каждый день шли машины со стройматериалами — бетоном, сэндвич-панелями, теплоизоляцией. Но городскую промзону не превращали в жилую, наоборот — реанимировали. Старый комбинат строительных конструкций (до 2015 года здесь выпускались железобетонные панели) преобразуют в технопарк. Владелец объекта — местный предприниматель. Главный инвестор — федеральный бюджет.

«Был объявлен конкурсный отбор проектов, с заявкой вышел собственник данных помещений, предложив создать единую площадку по камнеобработке, — объясняют в Минэкономразвития Карелии. — Этот проект и победил, получив одобрение на республиканском и федеральном уровне». Примерно 40% промышленного производства республики приходится на горнодобывающую отрасль. При этом, по оценке МЭРП, уровень переработки природных ресурсов в Карелии довольно низок, а износ промышленной инфраструктуры высок. И если крупные игроки рынка камнеобработки способны вкладываться в развитие, то у малого и среднего бизнеса такой возможности почти нет.

Стоимость создания технопарка «Южная промзона» — 516 млн рублей. Из них 400 млн рублей выделяются в рамках национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы» как субсидия. Еще 4 млн рублей предоставил республиканский бюджет, остальное обязался вложить владелец бывшего стройкомбината.

Ожидаемый период окупаемости инвестиций — от шести до девяти лет. Основной доход технопарку должна приносить сдача в льготную аренду готовых производственных помещений с оборудованием по камнеобработке. Доставка сырья и вывоз готовой продукции — по действующей железнодорожной ветке. По сути, это будет центр коллективного пользования индустриальными мощностями. В радиусе всего одного километра от технопарка находятся порядка 40 предприятий камнеобработки, и управляющая компания заключила предварительные соглашения с несколькими ООО: «Горизонт», «ГраниТ», «МастерКам», «Северный Камень». А фундаменты под распиловочные станки и прочие обрабатывающие линии уже готовы.

«Южная промзона» займется не всем подряд, чем богаты здешние горы, а габбро-диабазом — породой с уникальными свойствами и экспортным потенциалом. Ее применение исключительно широко — от мощения аэродромов до изготовления банных печей-каменок. В мире существует всего лишь три района добычи блочного габбро-диабаза, один из них — в Карелии. «Создавая технопарк, республика поддерживает новое направление по камнеобработке, — отмечают в МЭРП. — А частный инвестор получает возможность развивать имеющиеся у него производственные площади и территорию».

Новости партнеров