Почему дешевая ипотека может оказаться пузырем

Фото Андрея Чепакина / ТАСС
Фото Андрея Чепакина / ТАСС
В России настоящий ипотечный бум. Объем выданных кредитов на покупку жилья достиг максимума за всю историю. Вместе с тем, падение доходов населения и стремительно растущий объем взятой льготной ипотеки может стать бомбой замедленного действия, считает автор телеграм-канала bitkogan, профессор ВШЭ Евгений Коган.

По данным банка ДОМ.РФ и аналитического агентства Frank RG в третьем квартале 2020 года российские банки выдали рекордный объем ипотечных кредитов - 479 000 на 1,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 53% в количественном выражении и 75% в денежном. При этом в сентябре был зафиксирован пик: 180-185 тыс. кредитов, рост в годовом выражении составил около 71%. Из них основная масса кредитов — около 146 000 — это льготная ипотека со ставкой 6,5% годовых и ниже. 

Логика берущих ипотеку тут вполне понятна. Политика низких ставок, которую претворяет в жизнь ЦБ вслед за остальными мировыми регуляторами, дает, наверное, уникальную возможность: привлечь деньги под покупку недвижимости под небывало низкие проценты. По данным того же ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотеке в сентябре достигла исторического минимума — 7,16%. Кроме того, заемщики «утешают» себя мыслью о том, что лучше платить не «дяде» за аренду, а выплачивать свое, тратя вполне сравнимую сумму. Учитывая низкие ставки, такое мнение имеет право на существование.

 

 

Факторы риска

Действительно, господдержка плюс совместные акции банков и застройщиков позволяют найти на рынке по-настоящему «вкусные» предложения. Но реальные ставки по ипотеке выходят на 1,5-2% выше заявленных. Не верите — посчитайте сами. Удорожание происходит обычно за счет страховки, дополнительных комиссионных сборов банка и прочих милых «шалостей». Плюс, покупая квартиру на первичном рынке, нужно учитывать определенные факторы риска. Прежде всего, неизбежно нужен ремонт. Его стоимость, в зависимости от вкусов, предпочтений и возможностей новоиспеченного «лендлорда» может достигнуть трети стоимости жилья. Второй момент — необходимы мебель, техника и прочее.

Кому нужны дешевые квартиры в Москве? Программа льготной ипотеки оживила столичный рынок

Где взять миллионы на обустройство, если на семейный бюджет уже «давит» ипотека? Путей несколько. Хорошо, если это личные накопления, часть которых ушли на первоначальный взнос. Но, как показывает практика, в большинстве случаев ремонт делают либо на заемные деньги, а это очередной кредит в банке, либо берут «в долг» у друзей или родственников. 

Короче говоря, расходы могут возрасти кратно. Особенно, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Тогда придется одновременно оплачивать и ипотеку, и аренду жилья, и проценты по потребительскому кредиту на ремонт. А если еще и автокредит имеется? Представьте, какое давление это окажет на семейный бюджет.     

Низкие ставки и проблемы в экономике

Что мы имеем в результате? С одной стороны, есть очень привлекательная ипотека. Возможно, таких низких ставок больше не будет никогда. Человек, понимая это и имея хоть какие-то активы или сбережения, идет в банк за дешевыми деньгами. С другой стороны, есть огромные проблемы в экономике, непредсказуемая ситуация с эпидемией коронавируса и перспективы повторного локдауна, а также потенциал для дальнейшей девальвации рубля. 

Некоторые из тех, кто сегодня берет ипотеку, учитывая вышеописанные риски, в итоге могут потерять основной источник дохода со всеми вытекающими последствиями. Кто-то сегодня попросту рискнул, и есть шанс, что не рассчитал свои силы. То есть, в какой-то момент мы можем увидеть обвальное падение цен на «первичку» из-за появления на рынке значительного количества ипотечных квартир разной степени готовности. 

Ипотека даром: выгодно ли брать кредиты на жилье «по нулевым ставкам»

Вырастут ли доходы населения в ближайшие годы настолько, чтобы покрыть все займы, даже по льготным ставкам, сделать в только что купленных метрах ремонт и так далее? Сомневаюсь. Статистика по доходам населения и по «плохим» кредитам говорит скорее о том, что просрочка и дефолты «физиков» будут расти.

Никто не может гарантировать, что у вас в течение ближайших двух-трех лет будет все отлично с работой. Даже если сегодня все кажется замечательным, многое может измениться. Прирост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье в России достиг за январь-июнь текущего года 80% от прироста за весь прошлый год. По итогам I полугодия просрочка по кредитам, выданным дольщикам, подскочила на 541 млн рублей, превысив 6,3 млрд рублей, сообщили аналитики агентства «Долговой Консультант». За весь прошлый год прирост составил 610 млн рублей, а просрочка за год выросла до 5,81 млрд рублей. Это объективные цифры. И, похоже, что они, увы, будут расти и дальше.  

Скепсис vs оптимизм. Вечная битва…

При этом есть иная точка зрения, более оптимистичная. Это отрадно, поскольку, как известно, мир вперед двигают именно оптимисты. Их мнение основано на следующем:

  • рост инфляционных ожиданий. Это драйвер роста для рынка недвижимости; 

  • победа над «ковидом», рост мировой экономики и, как следствие, рост цен на нефть. При таком сценарии риски, действительно, снижаются, поскольку экономика РФ — прямой бенефициар котировок «черного золота».

  • такой дешевой ипотеки не было никогда — справимся! Очень хотел бы верить в это и, поверьте, рад буду ошибиться в своих прогнозах.

Как инвестбанкир, привык любую тенденцию оценивать критически. Поэтому рад буду, если мои ожидания не сбудутся. Однако реальная ситуация в экономике и неясные перспективы заставляют задуматься.