К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

Зачем биржа начала продавать московские квартиры по частям

Фото Марины Лысцевой / ТАСС
Фото Марины Лысцевой / ТАСС
Московская биржа с 31 января начала торговать фьючерсом на индекс столичной недвижимости. С его помощью инвестор может заработать на росте или падении цен на московские квартиры. Стоит ли добавить фьючерсы на недвижимость в свой портфель, когда рынок жилья находится на исторических максимумах?

Что случилось

Московская биржа 31 января начала торги фьючерсным контрактом на индекс московской недвижимости, который рассчитывается по данным о реальных ипотечных сделках. «Когда сложно съесть пирог целиком, то очень хочется съесть его по кусочкам», — описывает причину появления нового финансового инструмента управляющий директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Детали

Индекс московской недвижимости — это композитный индекс, рассчитываемый на данных об ипотечных сделках, которые бирже предоставляет «ДомКлик», сервис Сбербанка для сделок с московской недвижимостью. Банк занимает почти половину рынка ипотечных кредитов, по данным аналитического агентства Frank RG. Индекс отражает в рублях среднюю стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Москве.

К квартирам, которые учитываются в индексе, много требований — они должны быть, например, не дороже 30 млн рублей; находиться в домах, построенных после 1900 года, в которых не более 26 этажей. Жилье элитного и премиум-уровней, а также квартиры, проданные с помощью маркетинговых акций, в индексе не учитываются.

 

Мосбиржа начала рассчитывать Индекс московской недвижимости с 10 августа 2020 года, но предоставляет данные ретроспективного анализа с 2016 года. За последние 12 месяцев индекс вырос на 25,4%, на закрытие 26 января 2022 года (обновляется один раз в неделю) он был равен 262 494 пунктам.

С помощью фьючерсного контракта на московскую недвижимость (тикер HOME на Мосбирже) инвестор может купить от 0,1 квадратного метра, который на закрытие 26 января стоит около 26 000 рублей. К торгам допущены контракты HOME-3.22 с исполнением в марте и HOME-6.22 с исполнением в июне 2022 года. Непрофессиональным инвесторам торги будут доступны после прохождения тестирования.

Фьючерс можно купить и продать в режиме онлайн, но расчет индекса производится раз в неделю, потому что рынок недвижимости не так активен, как, например, рынок акций, и неделя, это оптимальный срок для сбора данных по сделкам, сказали в пресс-службе Мосбиржи.

Что это значит

В случае фьючерса на недвижимость инвестор покупает не сами метры, а права на них и, например, может захеджироваться от рисков при покупке квартиры. Если стоимость фьючерса HOME-6.22 за четыре месяца выросла, то инвестор зарабатывает сумму, которая равна разнице между ценой фьючерса при покупке и ценой фьючерса на закрытии сделки. То есть в июне он может купить часть квартиры или ее целиком по той же цене за квадратный метр, которую рассчитал для себя в феврале. Если цена фьючерса при исполнении опустилась ниже цены при покупке, инвестор теряет эти деньги. Если в планах нет покупки квартиры, то на фьючерсах можно заработать спекулятивным способом — инвестор может перепродать контракт, когда его цена превысила цену при покупке.

Отечественный фьючерс — довольно узкий инструмент, отражающий стоимость лишь недорогих квартир (до 30 млн рублей) в Москве. Западный рынок же фьючерсов на недвижимость гораздо разнообразнее. На рынке США, например более 270 компаний из сектора недвижимости и как минимум 30 из них весьма ликвидные и имеют историю более 30 лет, говорит аналитик ФГ «Финам» Юлия Афанасьева. С небольшим капиталом через иностранные акции можно сделать ставку на множество объектов недвижимости разного назначения и функционала, а использование узкого сегмента недвижимости повышает волатильность фьючерса, поэтому он неконкурентен и опасен для инвесторов, добавила Афанасьева.

 

Ажиотаж вокруг «молодого» фьючерса в ближайшее время будут создавать неопытные инвесторы, потому что рынок недвижимости в Москве существует гораздо дольше, чем с 2016 года, и пользоваться такой короткой историей индекса достаточно рискованно, считает Афанасьева из «Финама». По ее мнению, из-за этого сложно понять параметр риск-доход на инструмент, а значит, невозможно грамотно рассчитать долю, которая должна быть в портфеле для диверсификации активов.

Под параметры, которые определены Мосбиржей, подходит жилье, в котором, по расчетам Сбербанка, совершается наибольшее количество сделок, а значит, волатильность снижена, считает старший аналитик «Атона» Михаил Ганелин. 

Зачем мне это знать

Крупным планом

Столичные новостройки за прошлый год подорожали, по оценкам экспертов, на 26-30% — больше, чем когда-либо в современной истории России. Сегмент недвижимости, который представлен в новом фьючерсе, действительно очень активно обновляет максимумы и кажется запредельно дорогим, но, как и любой финансовый пузырь, он может надуваться до фантастических размеров, считает Юлия Афанасьева из «Финама». 

Для инвестора

 

По итогам 2021 года, по данным Росстата, инфляция в России составила 8,39%, и эксперты сомневаются, что ЦБ сможет к концу 2022 года уменьшить до целевого показателя 4-4,5%. В этом случае недвижимость, купленная в рублях, на длинном горизонте сроком пять лет неплохо защищает от инфляции, а значит, и фьючерс на недвижимость может быть интересен для инвестора, говорит Ганелин.

В ближайшее время, учитывая, что фьючерс только запущен, стоит понаблюдать за объемом торгов и поведением инструмента, вкладываясь скорее символическими, тестовыми суммами; вопрос вложения в него какой-то значимой доли портфеля — это скорее вопрос будущего, считает Богданов из «Альфа-Капитала».

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media LLC. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2022
16+