Жилье без спроса и ипотеки: что будет с акциями и облигациями российских застройщиков

Объявленная в России в конце сентября частичная мобилизация напрямую коснулась строительного сектора. Среди объявленных властями мер — кредитные каникулы для мобилизованных, списание за счет банков кредитов погибших и тех, кто получит первую группу инвалидности. На этом фоне банки при одобрении ипотеки стали «учитывать мобилизационные риски»: с начала октября они начали ужесточать условия ипотечного кредитования и пересматривать требования к заемщикам. 

Выжидательную позицию заняли и сами покупатели, указывает руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. По его словам, основной драйвер спроса на ипотеку — доходы мужчин призывного возраста. «Сейчас наблюдается падение спроса. Покупатели выжидают, как будет проходить мобилизация», — говорит он.  Еще один фактор давления на ипотечный рынок — ужесточение требований ЦБ к субсидированной ипотеке, совместному продукту застройщиков и банков, с низкими ставками и первоначальным взносом.

На этом фоне объем строительства жилья в сентябре, по данным Росстата, снизился на 8% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составил 9,45 млн кв. м. Показатель сократился впервые с декабря 2021 года. 

Основной объем новостроек возводится именно благодаря ипотеке — от 70% до 85% сделок на первичном рынке жилья проходят с привлечением кредитов. Ипотечное кредитование в этом году уже столкнулось с серьезным спадом спроса, когда ЦБ после начала «спецоперации»* России на Украине повысил ключевую ставку до 20%. Вслед за этим взлетели и ипотечные ставки. К лету и ключевая ставка, и ипотечные условия вернулись к значениям до 24 февраля. Это привело к восстановлению спроса: например, Сбербанк отчитался о росте жилищного кредитования в III квартале почти втрое по сравнению с II. Однако в целом будущее рынка новостроек в России туманно: он не может расти из-за снижения потребительского спроса, а господдержка не может бесконечно стимулировать развитие жилищного строительства. Поэтому инвестиции в девелопмент сейчас вряд ли могут быть удачными, считает руководитель департамента инвестиционной аналитики «Тинькофф Инвестиций» Кирилл Комаров. 

На российском фондовом рынке торгуются акции четырех девелоперских компаний — ПИК, «Самолет», ЛСР и «Эталон». Первые три входят в топ-3 застройщиков по объемам текущего строительства. «Эталон» занимает седьмое место. 

Спад спроса на жилье давит на акции

После 20 сентября акции девелоперов просели в пределах 7,4% — 14%. «Относительно более устойчивыми оказались бумаги ПИКа, тогда как компании с достаточно амбициозными планами по росту объемов строительства («Самолет») упали сильнее», — говорит аналитик по российским акциям УК «Ингосстрах-Инвестиции» Анна Михайлова. При этом в понедельник, 17 октября, бумаги «Самолета» и «Эталона» прибавили 9,7% и 7% соответственно — рост котировок происходил на фоне заявления мэра Москвы Сергея Собянина о завершении в столице частичной мобилизации.

В ближайшие месяцы девелоперы и банки будут более осторожно отбирать новые проекты по эскроу, и это может привести к снижению объемов строительства, считает Михайлова. При этом динамика акций девелоперов будет определяться динамикой продаж, на которые будут влиять снижение платежеспособного спроса и изменение ипотечных ставок. В целом, по ее словам, риск вложений в девелопмент возрос. 

На рынке жилья увеличивается предложение за счет продажи квартир россиян, которые уезжают от мобилизации за рубеж. Спрос на новостройки в этих условиях падает, говорит инвестиционный стратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов. «Мы видим сильное падение спроса из-за мобилизации: платежеспособные граждане уехали и продали квартиры в России, поэтому давление со стороны предложения растет, а спрос сокращается. В то же время ставки по ипотеке вряд ли будут снижаться. Все это скажется на финансовых показателях застройщиков», — говорит Суверов. В начале октября семь банков из топ-20 уже повысили ставки по рыночной ипотеке.

Из-за снижения спроса на новостройки и увеличения предложения на вторичном рынке сектор девелопмента сейчас выглядит непривлекательным для инвестиций, считает начальник управления инвестиционного консультирования ИК «Велес Капитал» Виктор Шастин. Если доля бумаг девелоперов в портфеле невысока, то можно занять выжидательную позицию, говорит Анна Михайлова. Она отмечает, что, несмотря на рост рисков инвестирования в акции девелоперов в краткосрочной перспективе, в среднесрочной возможен «некоторый позитив» для компаний сектора. Это связано с возможным повышением выплат определенным группам населения, которые могут решить вложить эти средства в жилье. 

Кредитное качество девелоперов ухудшится

Кредитные показатели строительных компаний будут ухудшаться из-за снижения выручки и EBITDA, говорит аналитик ФГ «Финам» Алексей Козлов. «Вполне вероятны пересмотры рейтингов или прогнозов от рейтинговых агентств, что будет приводить к расширению кредитных спредов», — говорит он. 

В то же время отрасль вместе с ЖКХ дает более 10% ВВП страны, поэтому в случае острой необходимости жилищное строительство получит господдержку, считает Козлов. В краткосрочной перспективе у застройщиков вряд ли будут серьезные проблемы с обслуживанием долга из-за реализации текущих проектов и раскрытия эскроу-счетов. 

Если же вынести за скобки эскроу, то долговая нагрузка на строительные компании «не будет низкой», говорит Виктор Шастин из «Велес Капитала». «Так как рынок недвижимости очень чувствителен к кризисам, то облигации строительных компаний не выглядят безопасно. Мы бы рекомендовали обратить внимание на облигации эмитентов из других секторов, более безопасных, при этом доходность не будет сильно отличаться (в том же втором эшелоне)», — говорит он. 

Из-за сильных показателей I квартала и снижения ипотечных ставок дефолтов крупнейших девелоперов в ближайшие шесть-девять месяцев не будет, уверена Анна Михайлова из «Ингосстраха». « В случае эскалации геополитической ситуации и увеличения ее продолжительности на горизонте полутора лет мы допускаем существенное ухудшение кредитного качества девелоперов», — уточняет она.  

Долг крупных, системообразующих компаний в масштабах их деятельности сейчас умеренный, они в состоянии его обслуживать. И бонды этих девелоперов сейчас лучше держать в портфеле, говорит Сергей Суверов из «Арикапитала». В то же время на долговом рынке представлен ряд более мелких региональных застройщиков — в этом случае надо отдельно оценивать каждый кейс, считает Суверов. Если у компании большой долг и есть проблемы с клиентской базой — ее облигации лучше продать. 

* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.