Рынок вне регламента: как вывести загородную недвижимость из серой зоны
Рано или поздно состоятельным горожанам должно было надоесть жить в режиме кочевников. Если у тебя трое детей, но нет штата помощников, включая водителей, чтобы каждый вовремя попал на свои занятия, — семья обречена оставаться в городе. В пятницу вечером — штурм подмосковных пробок в один конец, в воскресенье — в другой. Так каждую неделю живут более четырех миллионов подмосковных дачников.
Причина проста: большинство девелоперов по-прежнему продают площади, но не инфраструктуру. А для переезда за город нужны другие аргументы — полноценная среда, сравнимая с городской: комфорт, безопасность, образование, медицинские и социальные сервисы и, конечно, круг единомышленников. Таунхаусы оказались одним из самых удачных форматов для такого запроса.
История одного закона
До недавнего времени таунхаусы находились в серой зоне между индивидуальным жилищным строительством и многоквартирным домом. В одном и том же поселке можно было увидеть оба юридических статуса — не потому что это удобно, а потому что иначе проект просто не проходил бюрократические фильтры. Так, при сдаче «Домодедово Таун» в 2017 году половину поселка нам пришлось вводить как многоквартирники, другую — как индивидуальные дома. При этом нас обязали поделить участок. Каждому — по полсотки. Миллионные затраты и сотни согласований — без малейшего смысла, кроме одного: такова была цена сдачи проекта по старым правилам.
Положение выправил закон № 476-ФЗ, вступивший в силу в 2022 году. Он наконец признал существование «дома блокированной застройки» — то есть таунхауса — как класса. Появился четкий статус земли, определились параметры, банки начали выдавать проектное финансирование. Игра перестала быть подпольной.
Рынок тормозит лишь одна недописанная строчка в законе. Формат дуплексов — домов на двух хозяев — не попал ни в ИЖС, ни в блокированную застройку, которая по определению начинается с трех секций. Между тем дуплекс — золотая середина между коттеджем и таунхаусом: меньше соседей, больше приватности, но без бюджета на отдельный дом. Исправить ситуацию можно буквально одним движением — заменить в законе цифру «3» на «2». Иногда эволюция выглядит именно так.
Городские нормы на загородной улице
Легализация таунхаусов стала настоящим драйвером рынка загородной недвижимости. Но одно дело — уточнить статус формата, и совсем другое — определить правила для поселков, где этот формат реализуется. Закон описывает, что такое «дом блокированной застройки», но не объясняет, как должна работать среда вокруг него.
Пока городские нормы механически переносят за МКАД, получается фарс. Например, по санитарным правилам помойки должны стоять не дальше 20 м от дома. И вот уже уютный зеленый квартал превращается в «город мусорок». Другая классика — забота о пешеходах. Понятно, зачем нужны двухметровые тротуары с каждой стороны дороги в мегаполисе. Но для чего они за городом? Проселочное дорожное полотно шириной в 3,5 м, по которому на велосипедах и самокатах ездят чаще, чем на машинах, девелоперы обязаны опоясать четырехметровым тротуарным покрытием, хотя здесь напрашиваются более экологичные решения.
Загородной среде нужны свои нормы — не калька с города, а собственная логика безопасности, транспорта и благоустройства. Московская область как раз начала такую работу: после десятилетий хаотичного ИЖС, где каждый строил что хотел, регион готовит закон об упорядочении застройки. Сегодня в области строится около 800 поселков, но лишь 2–3% из них — комплексно организованные проекты с инфраструктурой и едиными стандартами. Остальные — просто нарезка земли с дорогой и электричеством «как получится».
Встроенное образование
По всем проектам на рынке загородной недвижимости, над которыми работает наша команда, проводится социальная экспертиза. Опросы показывают: 60% решений о переезде за город срываются на пункте «нет школы и сада». То есть главный вопрос при приобретении жилья в Подмосковье уже не «сколько соток», а «куда я поведу ребенка утром».
Таким образом, создание инфраструктуры — это больше не опция, а точка входа на рынок. Формально договор о комплексном развитии территории (КРТ) обязателен не для всех: частные проекты на землях ИЖС могут обойтись без него. Но запросы покупателей таковы, что комплексный подход при проектировании территории становится необходимостью для любого серьезного девелопера. По сути, это новый тип социального контракта: если строишь жилье, будь готов создать и жизнь вокруг него.
Для девелоперов это не всегда просто. Например, здание школы, которую застройщик обязан передать на баланс муниципалитета безвозмездно, может стоить дороже сравнимого по площади объекта жилой или коммерческой недвижимости, которую он сможет продать, а штрафы за просрочку в сдаче образовательных учреждений могут достигать 1 млн рублей в день. Это больно, но эффективно.
В развитых странах образование встроено в систему планирования территорий: школы проектируются одновременно с жилыми кварталами, а стоимость недвижимости напрямую зависит от качества учебных заведений поблизости. В России рынок загородной недвижимости только начинает обретать цивилизованные формы, и функции социальной инженерии берут на себя опять же девелоперы. Они фактически изобретают «добавленную стоимость» заново — через партнерства, которые делают жизнь в проекте полноценной. Так появляются совместные инициативы с ведущими вузами, частными школами и образовательными центрами.
Порой коллаборации начинаются с личных историй. К примеру, среди наших акционеров есть выпускник МГИМО. Это стало отправной точкой: мы вышли на руководство вуза и договорились о создании в наших поселках трех школ. После ввода они перейдут на баланс муниципалитетов, обучение в них будет бесплатным, но образовательные программы и преподаватели встроены в систему вуза. Для семей с детьми это не просто комфорт, а фактор экономической устойчивости: за одиннадцать лет их обучение, сопоставимое по качеству с Горчаковским лицеем МГИМО, где один месяц стоит около 80 000 рублей, фактически окупает стоимость таунхауса без отделки.
Правильная эксплуатация
Даже самый красивый и технологичный проект не проживет без управления. В какой-то момент девелоперу приходится искать исполнителя, который умеет все — от ухода за лебедями в пруду до обслуживания инженерных систем на миллиарды рублей. Понятно, что если в управление приходят случайные игроки, страдают и жители, и репутация девелопера.
Модель ТСЖ, привычная для многоквартирных домов, здесь не работает. Она создавалась для управления подъездами и коммунальными счетами, а не масштабной инфраструктурой. Передача управления жителям оборачивается энтузиазмом на старте и хаосом спустя год.
Рынку нужна новая архитектура эксплуатации. Закон пока требует проводить конкурс на выбор управляющей компании, но на практике это создает риск фрагментации: часть домов обслуживает один оператор, часть — другой, а ответственность за общественные пространства теряется. Логично было бы закрепить за комплексными проектами право на единое управление и ввести понятие профессионального оператора экосистемы.
Такой оператор должен обладать инженерной экспертизой, системой контроля качества, планом капитальных ремонтов и прозрачной экономикой обслуживания — по сути, быть аналогом городской сервисной компании на уровне частной территории. При этом важно соблюсти баланс: с одной стороны, оператор должен иметь долгосрочные гарантии, чтобы его нельзя было заменить случайным временщиком; с другой — работать в рамках прозрачных правил и сдерживающих механизмов, не теряя связи с интересами жителей.
Чтобы формат экосистемных поселков был более эффективным, правила можно было бы уравновесить стимулами. Например, экономическими механизмами для создания общественных пространств сверх нормы. В Москве застройщик, создающий рабочие места, получает зачет при смене вида разрешенного использования земли. Почему бы не распространить эту логику на школы, парки и спортивные зоны, которые девелоперы строят и передают городу?
Это не просто вопрос комфорта. Так рождается новая экономическая модель — когда качество среды становится капиталом, а ответственность за развитие территории разделяют бизнес и государство. Загородное строительство перестает быть «бутиком на поляне» и превращается в лабораторию будущего урбанизма — пространства, где формируются правила жизни завтрашнего дня.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора