Хата с краю: как психология «только не в моем дворе» привела к жилищному кризису в США
Законопроект имеет все шансы быть принятым, поскольку его внесла команда сенаторов, представляющих как Республиканскую, так и Демократическую партию. Акт может войти в пакет мер объявленной президентом США Джо Байденом программы развития инфраструктуры на $3 трлн, но может существовать и сам по себе. По замыслу законодателей, обращаться за грантами смогут власти городов и штатов. Тратить планируется по $300 млн в год. Полученные деньги можно использовать, чтобы преодолеть барьеры, препятствующие строительству нового жилья. Что это за барьеры? Один из серьезных — уважение к правам и свободам граждан. Подход «только не в моем дворе» (Not In My Backyard), когда местные жители сопротивляются любым изменениям своей среды и тем более новому строительству дешевого жилья, ограничивает аппетиты девелоперов.
Впрочем, колумнист Forbes.com Роджер Вальдез, директор организации «Сиэтл для роста», указывает, что за «Актом о доступности жилья» сенатора Эми Клобушар стоит девелопер Клайд Холланд. Именно его организация несколько лет поддерживала продвижение законопроекта о доступном жилье. У Holland Partner Group есть крупный земельный банк в зонах ограниченной застройки, пишет Вальдез.
Аналитики назвали семь городов для выгодной покупки жилья в 2021 году
Исторический рекорд цен
В США уже много лет жилищный кризис. Чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся, необходимо дополнительно порядка 2,5 млн жилых единиц, сказано в пояснительной записке к акту, а в декабре 2020 года был поставлен антирекорд по новому предложению. Пандемия усугубила ситуацию: по данным realtor.com, в марте в целом по стране объем предложения жилья сократился год к году на 52%, а предложение новых домов снизилось в среднем на 20%, а в 50 крупнейших мегаполисах — на 50%. Зимой 2020/2021 из-за непогоды предложение новых домов упало даже сильнее, чем ожидали эксперты.
Предложение снижается, и цены галопируют. Средняя цена дома в марте составила, по данным realtor.com, $370 000 (порядка 27 млн рублей) — это рекордная цифра за всю историю американского рынка. За год эта цена выросла на 15,6%, причем в среднем по стране рост оказался выше, чем в 50 крупнейших городах (там год к году рост составил 12,1%).
Глобальный дефицит и другие рекорды: как рынок зарубежной жилой недвижимости переживает пандемию
Полмиллиона бездомных
Всем известно, что в 2008 году рынок недвижимости США столкнулся с кризисом. Однако схлопывание пузыря ипотечных ценных бумаг, ничем не обеспеченных, на несколько лет облегчило ситуацию с доступным жильем. Так называемый «Индекс доступности жилья», который рассчитывает Statista, в 2007 году был 115,4, а в посткризисные годы вырос до 203,7. Но с 2012 года он снова неуклонно снижается, хотя и не достиг пока уровня до кризиса 2008 года.
По данным движения «Национальная коалиция доступного жилья для малоимущих», 75% бедных семей платят за аренду жилья более половины своего месячного дохода. Количество бездомных превышает 500 000 человек. Есть и такие данные: если в 2006 году только один из 50 детей был бездомным, то сейчас уже один из 30. Специалисты коалиции посчитали, что для того, чтобы решить проблему доступности жилья для 11 млн малоимущих семей, нужно 7 млн жилых единиц (в декабре объем предложения был порядка 700 000 жилых единиц).
«Нимбизм» и экоактивизм
Почему крупнейшая экономика мира больше 10 лет не может одолеть жилищный кризис? Причин много, но одна из них — организации NIMBY (Not In My Backyard). Так называется сопротивление резидентов того или иного района его дальнейшей застройке. В Штатах традиционно влиятельны некоммерческие организации так называемого третьего сектора экономики, а локальные политики стараются угождать избирателям. Единой федеральной градостроительной политики не существует, большая часть решений и законодательных актов, которые регулируют застройку, принимается на местном уровне.
«Там, где сопротивление новому строительству сильнее, растет доля бездомных, — пишет в своем исследовании известный прогнозист рынка недвижимости Горд Коллинз. — В Калифорнии «нимбизм» и экоактивизм считаются нормой». Для преодоления кризиса доступного жилья аналитик предлагает обложить повышенными налогами и штрафами «NIMBY-группировки», которые сопротивляются новому строительству.
Представить себе такое в России пока сложно. В прошлом году Госдума приняла законопроект, который расширяет возможности властей и девелоперов в части застройки городских районов (так называемый закон о КРТ, предусматривающий в том числе принудительный выкуп квартир у собственников и расселение старых домов для застройки выгодных площадок при некоторых условиях). Если бы в Москве правила диктовали «Архнадзор» или депутат Сергей Митрохин, а мэрия была бы вынуждена обращаться в федеральное правительство за деньгами для борьбы с ними, столица выглядела бы совсем иначе.
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
