В IBC Real Estate отмечают: офисы второй год лидируют в структуре инвестиций в недвижимость, их доля в общем объеме составляет более трети. Однако тут важны детали: в 2024 году 87% этих вложений пришлось на приобретение компаниями крупных бизнес-центров под собственные нужды, отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Это 424 млрд рублей. В первой половине 2025 года общая сумма таких сделок, по словам эксперта, составила около 100 млрд рублей (более 50% вложений на офисном рынке). И это не спекулятивный ажиотаж, а осознанная стратегия крупнейших игроков. 

Ставка на перспективу

Об окупаемости штаб-квартир в классическом понимании эксперты даже не вспоминают, горизонт 15–20 лет не про быстрый возврат инвестиций. Строят или покупают штаб-квартиры не ради прибыли, а ради стратегической стабильности: независимости от арендодателей, контроля расходов и наличия актива, который можно продать или заложить, отмечает профессор бизнес-практики Школы управления «Сколково» Елена Витчак. 

«Ключевой фактор — не финансовая эффективность в привычном смысле, а стратегические потребности бизнеса», — добавляет заместитель директора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов. В крупные проекты, подобные кампусу «Яндекса» на улице Косыгина, изначально закладывают параметры, которые невозможно найти на рынке готовой недвижимости — например, огромные площади этажей (более 8000 кв. м). 

При этом реализуя такие масштабные проекты — многомиллиардные, знаковые, отражающие статус и достижения бизнеса, компании в числе приоритетов сохраняют эффективность этих вложений. «Создавая штаб-квартиры для тысяч сотрудников, компании, безусловно, ориентированы на долгосрочный эффект, — считает Александр Алейников, коммерческий директор Pridex. — Тем не менее рациональность использования площадей в ближней и среднесрочной перспективе по-прежнему имеет первостепенную важность, вне зависимости от размера офиса и вложений». По его словам, в офисе все — от грамотного зонирования до технологий по управлению пространством — должно быть направлено не только на обеспечение комфорта, но и на максимальную эффективность использования каждого квадратного метра.

«Создание штаб-квартиры само по себе может означать снижение издержек благодаря консолидации различных офисов компании в одном месте», — уверен Федор Ращевский, партнер, главный архитектор бюро OFFCON. «Сокращение затрат на аренду и OPEX, оптимизация обслуживающей инфраструктуры, эффективность использования площадей в целом — все это существенные факторы, которыми руководствуется бизнес», — перечисляет эксперт. 

Еще один ресурс, который оптимизирует штаб-квартира, — это время. «Логистика между разбросанными офисами по мере роста компании начинает тормозить принятие решений и увеличивать издержки», — говорит глава архбюро HADAA Георгий Тюгаев. И с этим тоже надо что-то делать. Архитектор приводит в пример штаб-квартиру Сбербанка в Москве — кластер с общим инфраструктурным ядром, где объединены деловые, образовательные и рекреационные пространства.

Инвестиции в лояльность

Повышение операционной эффективности через централизацию функций и сокращение издержек — далеко не единственная причина строительства штаб-квартир. Требования компаний эволюционируют в сторону создания пространств, которые будут оказывать реальное влияние на HR-метрики. «Сегодня офис — не просто место, куда люди приходят работать. Это часть бренда работодателя и отражение его ценностей», — говорит административный директор «Авито» Анна Долгова.

«Качественная штаб-квартира, помимо удобства работы, создает еще и психологический комфорт для сотрудников. А счастливые люди не только более продуктивны, они становятся амбассадорами бренда, создавая новые и новые волны узнаваемости и качественной лояльности на самых разных уровнях», — добавляет Федор Ращевский.

С этим согласны в «Сбере»: «Штаб-квартира формирует чувство принадлежности к единому целому, улучшает атмосферу в команде и укрепляет приверженность стратегии и целям компании на долгие годы».

Тихие зоны, современные пространства для отдыха, зеленые уголки, внутренние сервисы питания или инфраструктура для поддержания здоровья — все это способ дать физическое воплощение нематериальным ценностям. Компании предлагают сотрудникам не просто работу, а полноценный образ жизни.

«То, как выглядит офис, где он находится, как в нем организованы рабочие пространства, может иметь большое значение для потенциальных соискателей», — отмечает директор по развитию человеческого капитала Школы управления «Сколково» Сергей Спасов. Помимо привлечения новых сотрудников, компании не забывают и о мотивации существующих. «Для тех, кто уже является частью компании, работа в штаб-квартире дает чувство близости к центру принятия решений и может стать целью карьерных устремлений для тех, кто работает на периферии», — уверен эксперт.

В целом представители крупного бизнеса сходятся во мнении, что штаб-квартира в текущих реалиях — это один из важнейших HR-инструментов. В частности, в «Яндексе» считают, что именно человеческий ресурс двигает компании к новым достижениям. «Возможность обеспечить лучшие условия труда на рынке — преимущество, которое не может себя не оправдывать. Штаб-квартира является визитной карточкой, важной составляющей маркетинга и показателем успешности компании», — говорит Анна Кондратеня, руководитель управления по развитию объектов недвижимости «Яндекса». 

Измеримый эффект

Можно ли трансформировать колоссальные вложения в понятный бизнес-результат? Архитекторы и строители, которые за это берутся, выступают не просто подрядчиками, а стратегическими партнерами, переводящими ДНК бренда в физическое пространство.

«Сегодня очевидно, что гибридный формат работы с нами надолго и посещаемость офиса уже не вернется к ежедневным 100%, — комментирует Николай Миловидов, управляющий партнер архитектурного бюро AQ studio. — Необходимость поддерживать ее на высоком уровне создает потребность в пространствах, которые будут способствовать повышению удовлетворенности сотрудников и мотивировать их чаще приходить на работу лично».

«Основная задача, которую перед нами ставят, — это сделать так, чтобы больше людей хотели приходить в офис, — соглашается Денис Кувшинников, руководитель департамента интерьеров ABD architects. — Именно для этого продумывают организацию питания и занятий спортом, создают пространства для взаимодействия различных комьюнити, приглашают операторов кофеен, насыщают офисы современными технологиями». Однако посещаемостью дело не ограничивается. «Отделы по развитию персонала замечают: сотрудники, работающие в офисе, имеют большую вовлеченность, мотивацию и удовлетворенность от работы», — добавляет Кувшинников.

Бизнесу важно понимать, как именно наличие тех или иных зон в офисе сказывается на сотрудниках, какие решения можно улучшить, а от каких, вероятно, стоит отказаться. «Компании сегодня анализируют не только то, как сотрудники ходят в офис, но и то, насколько активно они пользуются различными сервисами, проводят регулярные опросы вовлеченности, замеряют показатели до и после переезда», — подтверждает Николай Миловидов.

Подобных примеров на рынке становится все больше. «Наши клиенты все чаще оценивают успешность проектов не только категориями качества и соблюдения сроков, но также влияния на HR-метрики, — говорит Александр Алейников из Pridex. — Так, новая штаб-квартира Kept создавалась нашей командой с учетом гибридного формата работы, что подразумевало большое разнообразие рабочих и рекреационных пространств, цифровую экосистему для управления офисом. После переезда посещаемость выросла более чем в два раза».

В качестве другого примера эксперт приводит штаб-квартиру компании «Автобан» в Сколково. «Главной задачей этого проекта было объединить сотрудников различных юрлиц холдинга под одной крышей и создать рабочую среду, способствующую продуктивной коммуникации между ними. Компания переехала в новый офис недавно, но там уже фиксируют существенное ускорение всех рабочих процессов и улучшение взаимодействия между ключевыми подразделениями», — отмечает он.

Строительство штаб-квартиры — это всегда игра на опережение. Это камень в фундамент будущих лет и способ сказать миру, клиентам и сотрудникам: «Мы здесь надолго». В этой долгой игре собственный «дом», спроектированный как точный инструмент для достижения бизнес-целей, оказывается не роскошью, а одним из взвешенных и стратегически выверенных решений. Так штаб-квартира становится ключевым активом, чья ценность измеряется не только вложениями в квадратные метры, но и привлеченными талантами, сохраненными сотрудниками и рожденными в новых стенах идеями, которые могут стоить дороже самого здания.

Все, что скрыто

Даже самый тщательно просчитанный проект может столкнуться с непредвиденными затратами. Один из наиболее коварных моментов — текущее состояние помещения с точки зрения имеющихся мощностей или возможностей по их обеспечению, говорит Руслан Кубрава. Александр Алейников добавляет, что крайне важно учитывать требования бизнеса к плотности рассадки, иначе проблемы с воздухообменом или охлаждением могут возникнуть даже в самом современном здании.

Другой подводный камень — логистика, добавляет генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман. Недоступность привычных поставщиков, задержки с таможней, изменения в законодательстве — все это может увеличить расходы на 15–20%. «Выбирая европейские инженерные системы, компании часто упускают стоимость их обслуживания в будущем и недоступность запчастей», — предупреждает она. Технический аудит помещения, детализированный бюджет с резервом, проверенные подрядчики — эти меры помогают удержать проект в рамках запланированных сроков и затрат.

Сегодня очевидно, что качественный офис для крупной компании — это не просто статья расходов, а инвестиция в бизнес. Современное пространство может напрямую влиять на ключевые метрики и HR-бренд, от продуктивности и работоспособности сотрудников до скорости найма и уровня удержания персонала Но чтобы эти инвестиции окупились, важно соблюдать баланс. Между инженерией и дизайном, между гибкостью и долговечностью, между преходящими и модными трендами и реальными потребностями сотрудников. Именно такой — продуманный и взвешенный — подход позволяет создать офис, который будет работать на бизнес долгие годы.