Почему краудфандинг вытесняет традиционные инструменты инвестиций в недвижимость

Первые крауд-платформы появились в России в середине 2010-х годов, став альтернативным инструментом пассивного дохода для огромного количества частных инвесторов. После того как в 2020 году деятельность площадок начал регулировать Центробанк, объем их портфелей увеличился в разы, достигнув десятков миллиардов рублей. Но лишь единицы специализируются на рынке недвижимости. О том, как на новом, цифровом витке развития современные платформы сделали доступными каждому вложения в качественные объекты коммерческой недвижимости и что это сулит рынку в будущем, разбираемся вместе с Никитой Корниенко, генеральным директором инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

От голландских трастов к российским реалиям

Институт коллективных инвестиций — не новшество, его история уходит корнями в XVIII век. Идея пришла в голову голландскому торговцу Адриану ван Кетвичу на фоне кризиса Ост-Индской компании. В 1774 году он предложил объединить деньги нескольких людей в один инвестиционный фонд и назвал его Eendragt Maakt Magt («Единство дает силу»). Он был разделен на 2000 паев, которые раскупили многочисленные и в основном мелкие инвесторы. Сам фонд владел диверсифицированным портфелем активов в различных европейских странах и колониях. По аналогии с современными ценными бумагами, обеспеченными закладными, в то время инвестиции были обеспечены доходами от плантаций в Новом свете. Этот фонд просуществовал до 1824 года, когда его последние пайщики получили свои ликвидационные дивиденды.

Весь XIX век такие инструменты развивались в Великобритании и Франции, а в США первый фонд был создан в 1893 году. Здесь же после Второй мировой войны родился современный формат REIT, представляющий собой траст для владения коммерческой недвижимостью. Первый из них открылся в 1960 году, сделав инвестиции в квадратные метры массово доступным ликвидным инструментом, говорит партнер, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership Павел Якимчук. Сегодня объем коммерческой недвижимости в собственности REIT по всему миру оценивается в $4,5 трлн (около 366,75 трлн рублей по курсу ЦБ РФ на 20.10.25).

В России рынок коллективных инвестиций в том или ином виде начал формироваться в 1990-е, а по мере развития коммерческой недвижимости стал и здесь завоевывать популярность. Пионерами на этом пути стали паевые фонды, которые концентрировались на торговых и складских, реже — офисных комплексах. Ликвидность они нередко привлекают на бирже, что, однако, ставит такие инструменты в зависимость от постоянных общерыночных биржевых колебаний. Кроме того, представляя собой формат доверительного управления, ПИФы не дают инвестору контроля, а предлагают именно делегировать право распоряжения имуществом управляющей компании.

Куда ближе к прямому владению оказались инвестиционные платформы. Будучи основаны на принципах краудфандинга, они заметно модернизировали весь процесс. По сравнению с этим более цивилизованным способом инвестиций традиционная покупка квартиры в аренду выглядит как пережиток прошлого. В 2012 году в США был принят так называемый JOBS Act (закон о создании новых рабочих мест в бизнесе), который легализовал формат привлечения инвестиций с помощью онлайн-инструментов. Сегодня инвестиционные платформы недвижимости в США управляют в общей сложности десятками миллиардов долларов.

В России аналогичную JOBS Act функцию выполняет федеральный закон № 259-ФЗ «Об инвестиционных платформах». За шесть лет с момента его принятия в реестр ЦБ были включены около сотни подобных компаний. Впрочем, только несколько специализируются исключительно на доходной недвижимости.

Раздать и поделить

Эти платформы делятся на два типа: краудлендинговые, через которые можно выдать займ малому или среднему бизнесу, то есть инвестировать в долговые инструменты, и краудинвестинговые, предлагающие долевое инвестирование в капитал. Как правило, для того чтобы получить доступ к платформе и начать инвестировать, достаточно зарегистрироваться, подтвердить свою личность и ознакомиться с вариантами проектов. «Право собственности на объект недвижимости оформляется на SPV, специально созданное акционерное общество, акции в котором приобретают инвесторы, — объясняет Никита Корниенко, основатель и CEO инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. — Пропорционально их доле ежеквартально распределяются и доходы от сдачи в аренду. При этом участники платформ имеют доступ к личному кабинету со всей отчетностью и статистикой круглосуточно в режиме онлайн».

Пока этот финансовый инструмент только начинает завоевывать внимание российского инвестсообщества. В моменте, из-за высокой ставки по вкладам, многие не торопились забирать деньги с депозитов. «У частных инвесторов просто нет мотивации вкладывать деньги во что-либо еще, раз они и так могут получить высокий гарантированный доход по вкладу», — говорит Андрей Постников, управляющий партнер и генеральный директор компании Ricci. Впрочем, уменьшение ключевой ставки уже начало понижать и привлекательность банковских вкладов для инвесторов.

Вторым серьезным конкурентом для этого относительно нового инструмента остаются прямые вложения в жилую недвижимость. Они привычнее и понятнее для россиян, хоть и дают куда более консервативную доходность от аренды в 3–5% годовых. Для сравнения: в коммерческой недвижимости речь уже о 8–10% в год. Но порог входа на порядок выше — от 100 млн рублей для качественных активов. Существенно выше и риск ошибиться с выбором объекта и стратегии.

«Чтобы преодолеть недоверие и привлечь соинвесторов, управляющие фондами и краудфандинговыми платформами коммерческой недвижимости вынуждены предлагать доходность выше альтернативных розничных инструментов, — говорит управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. — В результате демонстрируемая ими доходность превышает не только ту, что дает жилая недвижимость, но и доходность в традиционных сегментах розничной коммерческой недвижимости, таких как стрит-ретейл». Конечно же, за цифрами скрывается немалая работа, ведь для достижения высоких показателей управляющим приходится тщательно подбирать активы, чтобы сбалансировать высокую доходность с приемлемым уровнем риска. Частным инвесторам, рассчитывающим на пассивный доход, вряд ли удастся самостоятельно добиться подобных результатов.

Получить большую эффективность помогает в некоторых случаях и «чуть более льготный» налоговый режим. «Объекты на платформе могут быть оформлены на проектные АО, находящиеся на упрощенном режиме налогообложения и позволяющие не платить НДС, — рассказывает Никита Корниенко из SimpleEstate. — В некоторых случаях это позволяет выстроить в целом более эффективную налоговую систему, даже в сравнении с ЗПИФ».

На тот момент, в 2019 году, у предпринимателя уже был за плечами богатый опыт работы в российском офисе Goldman Sachs — пожалуй, наиболее профессиональном и уважаемом инвестиционном банке мира. При его непосредственном участии было закрыто множество сделок в различных сегментах недвижимости на сотни миллионов долларов. «Идея платформы SimpleEstate пришла мне в тот момент, когда я работал инвестиционным аналитиком в Elbrus Capital, ведущем private equity (частном фонде) в России, — вспоминает он. — Я изучал, куда инвестируют топовые венчурные фонды в США, и заметил, что они активно интересовались инвестиционными платформами недвижимости, такими как FundRise, CrowdStreet, YieldStreet, RealtyMogul и другими. Сегодня эти финтех-компании, входящие в число крупнейших платформ недвижимости в мире, успешно управляют портфелями на десятки миллиардов долларов в интересах тысяч частных лиц. Мне понравилась эта бизнес-модель, и я решил повторить ее успех в РФ».

Так родилась компания SimpleEstate. «Первыми клиентами стали люди из моего круга общения, профессиональные инвесторы, чей опыт в сфере составлял на тот момент больше 10–15 лет, — рассказывает Никита Корниенко. — Их оценка предложенной мною бизнес-модели была важна для меня. А то, что они согласились стать первыми инвесторами, доказало огромную перспективность инструмента».

Делая сложное простым

При низком пороге входа — в SimpleEstate он составляет 100 000 рублей — коммерческая недвижимость, которой управляет компания, приносит 8–10% годовых пассивного дохода от аренды, а с учетом роста стоимости недвижимости общая доходность достигает 15–20% годовых. Доход от аренды выплачивается ежеквартально, а стейкхолдеры могут свободно продавать и покупать доли в объекте, пользуясь внутренним вторичным рынком платформы. Типологически это более долгосрочный формат инвестиций, но премию он дает более значительную, чем другие «долгие» варианты. На примере SimpleEstate можно говорить о 19% годовых — столько составила средняя историческая доходность портфеля компании за шесть лет работы.

С одной стороны, для первичного анализа объекта профессионалу не обязательно выходить из офиса. Но с другой — речь о невероятном объеме кропотливой работы: необходимо провести комплексный коммерческий анализ, включая юридическую и техническую проверку, а также аудит контрагентов. «Мы постоянно находимся в поиске достойных объектов, поскольку нашим критериям соответствует только один объект из ста, — делится CEO SimpleEstate. — Это по-настоящему трудоемкий процесс, но только такой подход позволяет снизить риски до минимального уровня». Аналитики платформы стремятся смотреть как можно глубже, взвешивая целый ряд ключевых факторов. Например, для торговой недвижимости это: плотность населения, количество домохозяйств в зоне охвата, конкуренция, планировка и технические характеристики помещения, количество входов, наличие зоны разгрузки, электрическая мощность, остекление, ставка аренды, окупаемость, индексация, ответственность сторон по договору аренды и многое другое.

Защитные механизмы предусмотрительно зашиты и в саму ДНК платформы. Получая процент от стоимости актива под управлением, УК напрямую заинтересована в ее росте. К тому же для принятия каких-либо существенных решений (например, о продаже) нужно одобрение 75% акционеров. Тот же кворум может сменить саму УК.

«В основном мы покупаем стрит-ретейл, для которого самое важное — это трафик, — описывает схему Никита Корниенко. — Магазин может быть на окраине, но если там живет много людей, то и доход инвестора будет высоким и стабильным. Зачастую именно в Новой Москве и Подмосковье можно найти искомую высокую доходность при низких рисках, так как в новых современных ЖК огромная плотность населения и адекватные цены на «коммерцию». А в центре Москвы — старые проблемные объекты с низким трафиком, но зато с безумными ценами, позволяющими заработать всем участникам сделки, кроме покупателя». В основном целью платформы становятся здания и помещения с супермаркетами стоимостью от 100 до 500 млн рублей в Московской агломерации или городах-миллионниках. «В этом еще одно отличие от закрытых ПИФов, которые нацелены на крупные активы ценой не меньше миллиарда рублей, упуская из виду небольшие, но иногда куда более доходные и надежные, — указывает глава SimpleEstate. — При минимальном пороге входа в 100 000 рублей средний чек инвесторов SimpleEstate сегодня превышает один миллион рублей, а некоторые проинвестировали в наши объекты суммарно более 100 млн». Как правило, это люди, которые уже заработали заметный капитал и теперь стремятся к стабильному пассивному доходу и ценят надежность и предсказуемость. Они отдают предпочтение диверсифицированному портфелю качественных активов, но не готовы тратить время на подбор и управление коммерческой недвижимостью, ведь понимают, что не смогут это сделать так же хорошо, как профессионалы.

И таких людей становится все больше. В этом году портфель недвижимости под управлением SimpleEstate перевалил уже за 2 млрд рублей. Этот успех в том числе позволил его основателю войти в рейтинг Forbes «30 до 30». В целом же доступность коллективных инвестиций в недвижимость сделала их менее нишевым продуктом, чем 10–15 лет назад. Сегодня они конкурируют с классическими вложениями в акции, облигации и прямой покупкой «метров на котловане». А на фоне продолжающегося снижения ключевой ставки — и банковскими депозитами.

Рост рынка коллективных инвестиций в недвижимость в России — закономерное явление, которое повторяет общемировой тренд, заключает Андрей Постников. «Мировой опыт показывает, что это основной инструмент, через который частные и институциональные инвесторы владеют различными видами недвижимости, — отмечает он. — На развитых рынках через такие структуры аккумулированы триллионы долларов, и они контролируют львиную долю качественных активов — от логистических комплексов до торговых центров. Российский рынок лишь следует этой логике: мы наблюдаем не всплеск, а начало долгосрочного процесса. Рост будет продолжаться по мере расширения рынка, отработки механизмов управления и повышения информированности инвесторов, готовых рассматривать альтернативы банковским вкладам». Таким образом, эволюция технологий логически вывела инвестиции на новый этап: от прямой покупки объектов до фондов (REIT) в XXI веке мы пришли к тому, чтобы зарабатывать на недвижимости через цифровые инвестиционные платформы.

Ознакомиться с информацией о платформе — на сайте simpleestate.ru

Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестированных денежных средств в полном объеме.