Новое поколение офисов: как меняется логика «Сити»
Разница между старым и новым поколением башен больше не в архитектурном стиле, а в среде, которая формируется еще на этапе проектирования. По словам управляющего партнера Nikoliers Николая Казанского, раньше офисы строились по классической логике: центральное ядро с лифтами и панорамное остекление. Сейчас девелоперы отдельно проектируют лобби, уделяют внимание биофильному дизайну, современным инженерным системам, все больше учитывается энергоэффективность здания.
В частности, MR Office реализует в «Сити» три проекта, которые не просто добавляют метры, а переписывают стандарт офисной среды. Компания работает не с отдельными зданиями, а с системой: создает инфраструктуру, закрывающую повседневные задачи сотрудников внутри комплекса, интегрирует офисы в городскую ткань через благоустройство и сервисы, а не просто ставит башню на участок.
iCITY: инфраструктура как конструктив
Уже введенный в эксплуатацию комплекс iCITY, спроектированный «отцом небоскребов» Хельмутом Яном, — это две башни, 147-метровая Time Tower и 258-метровая Space Tower, объединенные стилобатом. Инфраструктура здесь заложена в архитектурный проект. Под куполом стилобата — атриум с трехэтажным фитнес-клубом, панорамным бассейном и спа, фудхоллом, корпоративной столовой, салонами красоты, аптеками. 15 000 кв. м благоустройства: всесезонное озеленение, прогулочные зоны на высоте шестого этажа, ландшафтный парк с фонтанами и беговыми дорожками. Террасы с видами на Москву работают в любую погоду — перерыв между совещаниями превращается в перезагрузку, а не в стояние у кофемашины.
51 бесшумный высокоскоростной лифт, включая двухпалубные кабины, с интеллектуальной системой распределения потоков сокращает время ожидания до 30 секунд. Это решение проблемы, которая осложняет утро в башнях первого поколения. Перфорированные панели на фасадах скрывают открывающиеся окна — это система безопасного проветривания, критичная опция для офисов, где люди проводят по 8–10 часов. В старых башнях «Сити» такое не предусмотрено конструктивно. Интеллектуальные инженерные системы, биометрический доступ, соответствие стандартам LEED, BREEAM и WELL — ответ на запрос компаний, которые считают затраты на климат-контроль, больничные и текучку кадров.
Top Tower: функциональность этажа
Top Tower высотой почти 300 м (64 этажа) с бионическим фасадом от австрийского бюро Coop Himmelb(l)au (авторы Европейского центробанка и Музея слияний в Лионе) вводится в конце 2029 года. Обтекаемая геометрия придает зданию выразительность и повышает устойчивость к ветровым нагрузкам. Но главное — функциональная логика.
Небольшая глубина этажа, от 8,5 м (максимум 20,9 м) от окон, обеспечивает естественное освещение всех рабочих мест. В башнях первого поколения глубина доходила до 30–40 м: центр этажа освещался искусственно, сотрудники у окон и в глубине работали в разных световых режимах.
Независимое зональное управление климатом, увлажнение и обеззараживание воздуха, эффективная вентиляция с рекуперацией тепла — набор, который в старых башнях не предусмотрен конструктивно. Здесь это базовая комплектация.
На уровне шестого этажа, на кровле стилобата, будет создана благоустроенная зеленая зона площадью около 5000 кв. м: пространство для занятий спортом, всепогодная зона в углублении фасада, амфитеатр под навесом. В деловом комплексе предусмотрено 2600 кв. м под магазины, летние кафе и два ресторана с выходами на террасу. Top Tower — проект с четкой ставкой: не просто добавить метры в «Сити», а предложить формат, который здания предыдущего поколения физически не могут повторить.
One: экосистема вместо монофункции
Башня One на последнем участке в исторических границах «Москвы-Сити» — это смешанный формат, который уже получил международную премию International Architecture & Design Awards 2026: первые в деловом центре квартиры (концепцию апартаментов «Сити» обкатывал еще в 2010-х), офисы и коммерческая инфраструктура. Вертикальный город авторства Сергея Кузнецова высотой 379 м, где живут, работают и заботятся о себе в одном здании, а людские потоки грамотно разделены.
На первых этажах — рестораны высокой кухни от Александра Сысоева и шампань-бар, фитнес-клуб с бассейном под стеклянным куполом, клиника превентивной медицины. Инфраструктура, которая закрывает повседневные задачи резидентов квартир и офисных работников: от ужина после работы до планового чекапа организма.
Ввод One запланирован на 2030 год. К этому времени в «Сити» появится почти 540 000 кв. м новых офисов в шести башнях (данные NF GROUP) — площадь делового центра увеличится примерно на треть. Почти все объекты реализуются блоками, как правило, от 100 кв. м до целых этажей (более 1500 кв. м) и зданий целиком.
«За качественными офисными блоками в «Сити» идет настоящая конкуренция, особенно за помещения более 500–1000 кв. м, — отмечает Николай Казанский. — Несмотря на это, пока в новых башнях сохраняется относительно высокая для «Сити» вакантность, и это шанс для компаний оказаться здесь».
Как «Сити» стал таким
Московский международный деловой центр «Москва-Сити» в 2026 году отмечает 35-летие. В 1991 году было решено построить район с высотной архитектурой, напоминающий деловой квартал «Дефанс» в Париже. Концепцию разработал архитектор Борис Тхор, автор спорткомплекса «Олимпийский» и станции метро «Воробьевы горы». Для строительства выбрали промзону в Пресненском районе — бывший карьер и каменоломню. Было важно, чтобы новый квартал появился на значительном расстоянии от Кремля и не заглушил историческую доминанту. В то же время сам комплекс задумывался как аналог Кремля, в центре которого возвышается башня «Россия», визуально отсылающая к колокольне Ивана Великого.
Идея понравилась мэру Москвы Юрию Лужкову, который одобрил «любые смелые решения» из стекла и железобетона. Чтобы заинтересовать инвесторов, город потратил около $150 млн: вывел предприятия с территории и построил мост «Багратион». В 2001 году сдали первый небоскреб — «Башню 2000».
Проект много раз корректировался. Изначально предполагалось, что центром «Сити» станет парк, под которым разместятся паркинг и магистраль. Но инвесторы начали увеличивать высоту небоскребов, и власти поняли: запланированная инфраструктура не выдержит нагрузки. От парка отказались.
В нулевые «Сити» стал привлекательной локацией из-за архитектуры беспрецедентного для Москвы формата, но уже в начале 2010-х подобные офисные башни начали строить и ближе к Кремлю, а инфраструктура внутри делового центра оставалась слабо развитой, фиксировался постоянный дефицит парковочных мест, в той же «Федерации» их было всего 63.
Вдобавок на фоне кризиса 2014 года в «Москве-Сити» сложился переизбыток предложения. Офисы потеряли в цене больше, чем рабочие пространства в других локациях: ставки аренды упали на 38% — с $830 до $514 за квадратный метр. Но в 2016 году интерес начал восстанавливаться: группа «ВТБ» купила небоскреб «Евразия», «Транснефть» — Evolution Tower, московская мэрия — несколько этажей в «ОКО».
Пик сдачи новых площадей пришелся на 2017 год: в эксплуатацию ввели IQ-квартал и башню «Восток» комплекса «Федерация». Увеличилось число госкомпаний среди арендаторов — с 2016-го по 2018-й их доля выросла с 9% до 21%.
В 2022 году иностранные арендаторы покинули российский рынок. Вырос рынок субаренды — более 40 000 кв. м метров выставлялись по такой схеме.
Среда против квадратных метров
Сегодня одним из ключевых трендов на рынке коммерческой недвижимости становится создание комплексных офисных продуктов, где здания проектируются как полноценные среды для работы, отдыха и общения. 67% офисных сотрудников называют тихие зоны обязательными. 90% связывают свою эффективность с форматом офиса, показало исследование, проведенное MR Office. Это запрос на управляемость рабочей среды.
Различия между поколениями бизнес-центров внутри «Сити» будут нарастать, считают эксперты. Новые проекты, где среда спроектирована до начала строительства, конкурируют не ставками аренды, а качеством жизни сотрудников в рабочее время. Это не про роскошь — про расчет: компании, которые теряют людей из-за неудобного офиса, исчисляют эти потери в миллионах. Вопрос не в том, заполнятся ли новые 540 000 кв. м (спрос есть), а в том, какие из них через пять лет будут сдаваться со скидкой, а за какие будут конкурировать.