Что случилось?
Крупные публичные девелоперские компании «Самолет» и «Эталон» опубликовали операционные показатели за первое полугодие. Крупнейший девелопер страны группа ПИК отчетность не публиковала, но распространила новость с рядом показателей. Выручка девелопера «Самолет» за 1 полугодие 2021 выросла на 80% до 47 млрд рублей, чистая прибыль — на 400% (с 1 до 7 млрд рублей). У «Эталона» продажи выросли на 40% до «рекордных» 41 млрд рублей. ПИК увеличил продажи на 60% до 190 млрд рублей.
Что это значит?
«Результаты сильные, как и во всем секторе, — говорит аналитик «ВТБ Капитала» Александр Гнусарев. — Во втором квартале 2020-го стройки были заморожены, и сравнительная база получилась низкой. В следующие кварталы года сравнительная база будет более высокой, поскольку во втором полугодии 2020-го уже действовала льготная ипотека и продажи девелоперов били рекорды».
Первое полугодие 2021 года было удачным, и застройщики уверены, что удача от них не отвернется. «Самолет» рассчитывает по итогам года нарастить продажи на 65% по сравнению с 2020 годом, сумма должна превысить 100 млрд рублей. «Эталон» более осторожен, но все же ожидает, что рост год к году составит 10%.
Однако в июне Владимир Путин подвел итог в спорах между лобби застройщиков и ЦБ: льготную ипотеку продлили на год, до июля 2022 года, но ставка выросла до 7%, а максимальную стоимость жилья снизили до 3 млн рублей. Таким образом от программы оказались отрезаны практически все новостройки Москвы и большая часть подмосковных.
Зачем мне это знать?
Крупным планом
О перегреве на рынке недвижимости говорят, начиная с прошлого года. Когда ждать остановки ралли? Пока еще рано подводить итоги июля, но, по словам опрошенных Forbes участников рынка, после корректировки программы льготной ипотеки спрос несколько снизился. По мнению Гнусарева, модификация программы определенно «создает дополнительные риски в отношении спроса на продукты девелоперов».
Высокие, давно пробившие «психологический барьер» цены, тоже влияют на спрос. «По большинству проектов в Московском регионе наблюдается определенный спад, — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики НДВ Супермаркет Недвижимости Сергей Ковров. — Не последнюю роль в этом играет и стоимость квартир, где цена кв.м. увеличилась в среднем на 15% с начала года». Рост длится уже больше года: по данным «Самолет», в июне 2021 года квадратный метр стоит на 38% дороже, чем в июне 2020-го.
«Косвенные признаки замедления спроса заметны уже сейчас, — рассказывает руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. — За первые две недели июля число лотов в продаже на первичном рынке выросло с 64 до 67 000 единиц — то есть резко упало число бронирований. Одновременно с этим продолжается рост цен. По состоянию на 20 июля 2021 они в столичном регионе подросли на 4% по отношению к началу месяца (до 220 000 рублей за «квадрат»)».
Наконец, вчерашнее повышение ключевой ставки до 6,5% — еще один аргумент в пользу сдувания пузыря. «В связи с принятием решения о повышении ипотечной ставки на 1% в ближайшие полгода стоит ожидать дальнейшего удорожания ипотеки, что, в свою очередь, негативно скажется на показателях спроса», — говорит руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев. «Удерживать средние ставки по жилищным кредитам ниже «льготных» 7%, а теперь и ниже ключевой ставки банкам будет невозможно. Для части покупателей ипотека станет казаться слишком дорогой, а другие предпочтут депозиты покупке недвижимости», — считает Попов.
Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается
Для инвестора
Рыночная капитализация группы «Самолет» с момента IPO выросла в два раза до 126 млрд рублей. Компания взяла на себя обязательства отправлять на дивиденды не менее 5 млрд рублей в год и уже выплатила 2,5 млрд (чистая прибыль по итогам полугодия превысила 6 млрд рублей). Компания планирует перешагнуть за 100 млрд годовой выручки. Помешает ли этим планам июльское замедление спроса?
Аналитики этого не ждут. «Мы прогнозируем, что при отсутствии каких-либо потрясений (ужесточение санитарных норм, вплоть до локдауна, санкций и пр.) оживление рынка наступит уже в августе. На протяжении последних лет сентябрь и октябрь традиционно считаются одними из лучших месяцев для девелоперов», — говорит Ковров из НДВ-Недвижимости.
«Вряд ли можно сказать, что сейчас пик пройден и нас ждет неторопливая спокойная осень. Осенью, традиционно, интерес к недвижимости возобновляется», — согласен управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
«Во втором полугодии возможно небольшое снижение спроса по отношению к первому, но в реальности — это скорее возврат к норме. Будет ли более слабый спрос влиять на маржу девелоперов — хороший вопрос, так как за последнее время выросла стоимость земли и стройматериалов. Если стоимость металлов упадет, то и стоимость жилья застройщики могут скорректировать, но это, конечно, маловероятно, — говорит финансовый аналитик «Атон» Михаил Ганелин. — Позиции [у них] сильные, летят на всех парусах».
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
