К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.

Новости

Реклама на Forbes

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

Фото Ярослава Чингаева / ТАСС
В июле продажи квартир упали по сравнению с июнем, но цены на них продолжают медленно расти. Эксперты считают, что к концу года объем предложения начнет увеличиваться, и это замедлит рост цен

В июле количество купленных в Московском регионе квартир упало на 20% по сравнению с июнем, сообщил руководитель агрегатора данных по продажам и ценам новостроек dataflat.ru Александр Пыпин. Данные Циан подтверждают картину. В июле было зарегистрировано 12 500 договоров долевого участия (ДДУ) в столичной агломерации, в июне — около 16 000 (снижение на 21%). В области, по данным Циан, проседание более существенно, чем в Москве — там продажи упали на 23% (было заключено 5100 ДДУ), тогда как в столице падение было на 19% (7400 ДДУ). В последнюю неделю июля состоялось в два раза меньше регистраций, чем в первую, подчеркивает Пыпин.

«[Падение объема продаж] стало естественной реакцией рынка как на окончание программы льготной ипотеки, так и на снижение привлекательности вложений в рынок новостроек на фоне повышения ключевой ставки и замедления роста цен», — говорит аналитик.

И Пыпин, и руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов указывают, что в июльские продажи также вошли сделки, которые были совершены в конце июня, но зарегистрированы в июле. К тому же банки еще не успели в полной мере отреагировать на повышение ключевой ставки — ипотека в ближайшие месяцы станет дороже, уверен Попов. Реально оценить снижение спроса можно будет в августе-сентябре, считают аналитики.

Реклама на Forbes

Охлаждение рынка признают и девелоперы. По данным компании «Гранель», продажи снизились примерно на 15%. В июле продажи действительно шли менее активно, говорит руководитель подразделения управления продажами компании «Брусника» Максим Молодцов. У «Самолета», отмечает управляющий директор группы Дмитрий Волков, месячная выручка сократилась на 9%, с 9,2 до 8,4 млрд рублей — но здесь сказалось то, что в продажу вышел проект с более низкой стоимостью, в штуках количество проданных квартир снизилось месяц к месяцу на 1000 единиц, до 55 400 штук.

2021 год все еще лучше 2020-го. По данным Циан, июльские сниженные продажи все равно значительно больше прошлогодних. «Год назад в целом по столичному региону была заключено 9200 ДДУ, в этом году — на 36% больше: в области прирост составил 5%, в столице — 70%», — отмечает Попов. Но коррекция программы льготной ипотеки, рост цен и предложения могут развернуть динамику рынка.

Депозиты вместо ипотеки: упадут ли цены на недвижимость

Без льгот

1 июля программа льготной ипотеки по ставке 6,5%, запущенная в апреле 2020 года,  была скорректирована в основных параметрах. Со 2 июля этого года и до 1 июля 2022-го ипотека с господдержкой выдается по ставке 7% и с единым кредитным лимитом в 3 млн рублей во всех регионах страны (прежние условия: 12 млн рублей — Московский и Питерский регионы, 6 млн рублей — все остальные).

Скорректированная льготная ипотека с лимитом в 3 млн и ставкой 7% фактически исключает жилищный рынок Москвы из-под действия госпрограммы. «С первым взносом 15% стоимость квартиры не должна превышать 3,53 млн рублей, при первом взносе 20% цена объекта не может быть выше 3,75 млн рублей, — объясняет Попов из Циан. — В Москве, включая присоединенные территории, нет объектов, соответствующих этим условиям. В Московской области в данных бюджетах доступно примерно 2300 лотов при первом взносе 15% и около 2800 лотов — при взносе 20%. То есть даже при первом взносе 20% в Московской области можно купить по льготной ипотеке только каждую десятую квартиру».

Сворачивание программы сразу же отразилось на продажах. «Доля покупателей, интересующихся субсидированной ипотекой, после прекращения программы господдержки практически превратилась в ноль», —  говорит вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий. «В июле […] доля ипотеки снизилась с 90% до 56 % в общем количестве сделок», — рассказывает заместитель директора по продажам «Гранель» Сергей Нюхалов. У ГК «А101» доля ипотечных сделок в общем объеме продаж в июле составила 60%, в июле 2020 она была гораздо больше — 78%.

Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается

«Обновлен ценовой рекорд» 

Несмотря на снижение спроса, цены продолжили рост. «Средняя стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться, — говорит Попов из Циан. — В июле был обновлен ценовой рекорд — 223 000 рублей составила стоимость квадратного метра, что примерно на 13 000 рублей выше, чем в прошлом месяце (210 000 рублей), в процентном выражении — рост на 6%. Относительно мая средняя цена квадратного метра в Московском регионе на первичном рынке увеличилась на 8%, за год – на 29%. За год в большей степени подорожала недвижимость именно в «старой» Москве — 41%».

Эти данные подтверждают и застройщики. «В июле средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 202 000 рублей и выросла за год на 40% и на 2% по сравнению с июнем. По итогам прошедшего месяца средний бюджет покупки составил в Новой Москве 10 млн. рублей, что на 26% выше, чем годом ранее, и на 1% больше, чем в прошлом месяце», — говорит коммерческий директор ГК «А101».

«Кредитный лимит (по условиям новой льготной ипотеки. — Forbes) сократился до трех миллионов, а цены в связи с падением рубля, удорожанием стройматериалов и дефицитом рабочей силы, напротив, росли весь последний год, — говорит Молодцов из «Брусники». —  Средняя стоимость квадратного метра в наших объектах со II квартала 2020 года по второй квартал 2021-го увеличилась на 17% — с 77 000 до 90 000 рублей. Средняя цена квартиры составила 6,5 млн рублей, поэтому доля сделок, заключенных с использованием льготных программ, ожидаемо сократилась», — говорит Молодцов.

«Локдаун встряхнул»: почему растут цены на загородную недвижимость и что будет дальше

Предложение — минус 10%

Весь год застройщики активно выводили на рынок новые объекты. Сегодня на первичном рынке Московского региона доступно в продаже 68 000 квартир и апартаментов — относительно июня 2021 года прирост составил 6,1%, или порядка 4000 лотов, говорит Попов: «Примерно такой же объем предложения был осенью 2020 года, после чего выбор на первичном рынке снижался, достигнув минимума в апреле 2021 года (58 400). Дальше начался ежемесячный прирост. То есть буквально два-три месяца на рынке столичного региона наблюдается усилении конкуренции на фоне роста предложения. Относительно января 2021 года текущий объем квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона выше на 1,8% (на 1200 лотов)».

Опрошенные Forbes застройщики подтверждают, что предложение растет. В компании «Гранель», по словам Нюхалова, увеличили объем предложения в течение года приблизительно в три раза, с января — в два раза. В «Самолете» — рост предложения в два раза год к году.

Но выставленные на продажу квартиры по-прежнему покупаются. В июле прошлого года, до начала действия ипотечного ралли, предложение было еще больше. В итоге год к году «количество квартир и апартаментов в продаже снизилось на 10,6%, или 8100 лотов», говорит Попов.

Глобальный дефицит и другие рекорды: как рынок зарубежной жилой недвижимости переживает пандемию

Реклама на Forbes

Что будет дальше

Охлаждения рынка ожидают сами его активные участники. И Волков из «Самолета», и Бузулуцкий из «Инграда» считают, что к концу года объем предложения начнет расти, что замедлит рост цен. «Признаки охлаждения рынка мы наблюдаем уже сегодня, — говорит Алексей Попов из Циан. — В следующие месяцы, на фоне роста ставок по ипотеке и реализации отложенного спроса в первом полугодии, количество сделок будет снижаться. В первую очередь это произойдет из-за ипотечных клиентов. В июле 2021 года относительно июня 2021 года количество ипотечных сделок снизилось на 24%, число сделок с «живыми» деньгами — без кредитов — на 14%. Сокращение спроса замедлит индексацию цен на недвижимость. Этому же способствует и рост конкуренции на рынке. Объемы вывода нового жилья в продажу примерно соответствует активности 2019 года — предложение начинает увеличиваться. Дорогая ипотека и рост конкуренции замедлят спрос и рост цен».

Есть и другие точки зрения. «С осени ограниченный выбор жилья на фоне инфляционных ожиданий вновь станет триггером повышательной тенденции на первичном рынке. Мы ожидаем, что квартиры будут дорожать на 1-1,5% в месяц до конца года», — говорит Нюхалов из «Гранель».

Примерно то же происходит на рынке вторичного жилья. «По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия, — подводит итог управляющий директор МИЭЛЬ Александр Москатов. —  Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями».

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Фотогалерея «Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes»

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание « forbes.ru » зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media LLC. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2022
16+