«Известия»: в 10 городах-миллионниках не распродана половина построенного жилья
В 10 городах-миллионниках России не распродана половина построенного жилья — девелоперы возводят в них больше недвижимости, чем способны продать, написали «Известия». Застройщики объясняют ситуацию высокой ключевой ставкой и удорожанием ипотеки, аналитики считают, что в будущем это грозит финансовыми трудностями девелоперов и отразится на ценах на квартиры. Эксперты отметили, что со временем ситуация уравновесится, так как компании уже выводят на рынок значительно меньше проектов, и через один-два года можно ожидать дефицит нового жилья
В 10 городах-миллионниках России в конце 2025 года фиксируются высокие показатели нераспроданного жилья, это вдвое больше, чем годом ранее, сообщили «Известия» со ссылкой на исследование проекта о недвижимости «Движение.ру», основанного на данных ЕИСЖС. В зоне риска затоваривания рынка оказались Красноярск, Краснодар, Омск, Уфа, Воронеж, Челябинск, Самара, Новосибирск, Пермь и Волгоград. Аналитики отметили, что в большей части этих городов строится больше жилья, чем девелоперы способны продать, в будущем это может привести к проблемам с наполнением эскроу-счетов и, как следствие, к подорожанию обслуживания проектного финансирования.
«По состоянию на декабрь этого года в России нераспроданными остаются 81,7 млн кв. м строящегося жилья при общем объеме строительства 120,8 млн кв. м — это 68% от всего объема», — говорится в исследовании.
За год показатель отношения распроданности к стройготовности недвижимости в среднем снизился на 7 п.п. — с 77 до 70%, уточнили в «Движении.ру». Руководитель аналитического центра Ян Гравшин отметил, что госкорпорация «Дом.РФ» считает нормальным для рынка отношением распроданности к стройготовности в границах 70–80%. Если показатель опустится ниже этих значений, у застройщиков могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов, пояснил он.
В исследовании также говорится, что в большинстве городов-миллионников страны в 2025 году показатель был ниже 70% — это Воронеж, Краснодар, Уфа, Челябинск, Омск и Самара. К концу года список пополнят еще пять мегаполисов — Красноярск, Новосибирск, Пермь, Волгоград и Тюмень (не миллионник), добавили исследователи. Тенденцию подтверждает ЦБ — по его данным, в третьем квартале нераспроданная площадь во всех заявленных проектах со счетами эскроу выросла на 1,9 млн кв. м, до 81 млн кв. м, доля невостребованного жилья составляет 32% в строящемся жилье и 74% в построенных объектах. «Известия» обратились за комментариями в Банк России.
В Минстрое газете сообщили, что с учетом ввода 2026 года средняя распроданность жилья в стране немного превышает 60%. Показатель ниже по сравнению с прошлогодними из-за объективных причин замедления темпов строительства, пояснил замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Он также отметил, что девелоперы сегодня накапливают деньги на эскроу, чтобы не брать дорогой кредит и чтобы ставка была ниже.
«Тут, безусловно, мы видим небольшие риски. Однако если изучить динамику в отчетах ЦБ и Института развития «Дом.РФ», в октябре и ноябре объем прироста денежных средств на эскроу начал увеличиваться, темпы продаж растут. Мы пока очень сдержанно относимся к прогнозам, потому что видим в структуре цены квадратного метра, сколько стоит проектное финансирование и обслуживание кредитов», — рассказал он.
Опрошенные изданием девелоперы объясняют ситуацию высокой ставкой и удорожанием рыночной ипотеки. На этом фоне застройщики внедряют рассрочку — ее доля в структуре продаж подскочила более чем в три раза за последние два года, однако из-за необходимости вносить значительные платежи в сжатые сроки ее могут позволить себе не все клиенты. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов добавил, что еще одна проблема заключается в том, что при оформлении рассрочек на эскроу-счета поступает лишь первый взнос, соответственно, ставки по проектному финансированию снижаются сравнительно медленно, что отрицательно сказывается на стабильности отрасли.
«Игроки рынка в целом адаптировались к непростой конъюнктуре. При этом с июня 2025 года стартовал процесс постепенного смягчения денежно-кредитной политики в РФ. В результате уже начал проявляться отложенный спрос. Соответственно, баланс между распроданными и реализуемыми площадями обязательно будет стабилизироваться по мере дальнейшего сокращения ключевой ставки», — отметил он.
Президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко считает, что застройщики уже не смогут продавать недвижимость так быстро, как раньше — из-за системного дисбаланса темпов продаж и привычной скорости возведения. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавил, что чем дольше будут сохраняться высокие ставки, тем сложнее девелоперам будет искать покупателей для квартир в новостройках. При этом он отметил, что даже в такой ситуации цены на новое жилье продолжают расти — примерно на 15% в целом по России. Эксперт также обратил внимание, что в докладе ЦБ нераспроданная площадь выросла в основном за счет старта реализации новых проектов, продажи в которых еще не начались. Называть их нераспроданными не совсем логично, подчеркнул он.
По словам гендиректора и управляющего партнера «Intermark Городская недвижимость» Дмитрия Халина, ситуация с темпами строительства и продажи нового жилья уравновесится со временем — застройщики уже начали выводить на рынок значительно меньше новых проектов, и через 1–2 года можно ожидать дефицит первичной недвижимости. Гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина добавила, что ситуация с нераспроданным жильем сильно отличится в зависимости от региона, однако проблема решится при снижении ставки ЦБ и роста доступности жилищных займов.
Осенью РБК сообщал со ссылкой на аналитиков, что в 2026 году доля расторжений договоров о рассрочке на рынке новостроек Москвы может вырасти до 30%, если ставка по рыночной ипотеке не снизится до 10–12%. Специалисты объясняли, что многие покупатели оформляли рассрочку с надеждой на значительное снижение ипотечных ставок, однако этого не произошло.