Недвижимость на тормозах: высокая ставка и низкий спрос загоняют рынок в кризис

Спрос упал

За первые семь месяцев 2025 года застройщики продали 259 тыс. квартир (на 23% меньше по сравнению с январем — июлем 2024 года) на 2,5 трлн рублей (минус 13% к предыдущему году). Общая площадь жилья — 12,3 млн кв. м (на 22% меньше, чем в прошлом году). Причины низких продаж — высокие ипотечные ставки и завершение массовой льготной ипотеки в июле 2024 года.

Но это цифры в среднем по стране. В некоторых регионах ситуация гораздо сложнее. Сильнее всего за год продажи обвалились в Краснодаре (минус 53%), Красноярске (минус 51%) и Самаре (минус 46 %). В Санкт-Петербурге продажи сократились на 39%, в Москве — на 11,5%.

Упасть еще ниже продажам не позволила рассрочка. Но, кажется, девелоперы разочаровались в этом инструменте. Если в начале года продажи в рассрочку составляли 30–50% от общего объема, то к лету показатель сократился до 10–30%, в зависимости от сегмента. Причины — более осторожное отношение к рассрочке со стороны застройщиков и банков, отмена банковской комиссии с застройщика при оформлении льготной ипотеки.

Падение продаж отмечают в первую очередь в домах экономкласса. Продажи жилья в элитных новостройках Москвы в I квартале 2025 года выросли на 55%, почти до 500 сделок, подсчитали в Barnes. О похожей динамике говорит и портал «Дом.рф».

На вторичном рынке падение тоже наблюдается, но не такое существенное. С января по июль 2025 года в Москве заключили 75,3 тыс. сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья, сообщает Росреестр. Это на 5 % меньше, чем за тот же период прошлого года.

Стройка замедлилась

На снижение спроса застройщики уже реагируют сокращением предложения. По итогам семи месяцев девелоперы начали строить дома общей площадью 21,2 млн кв. м. Этот объем на 19% ниже, чем за январь — июль 2024 года, утверждает «Дом.рф». Особенно сильно снизилась активность компаний из Москвы и Московской области — минус 34,7% начатого жилья.

Говорить о существенном замедлении не приходится. По сравнению с прошлым годом объем строящегося жилья даже вырос — с 117 млн до 118,4 млн кв. м. Но это скорее итог прошлых лет, ведь срок реализации домов — 3,3 года. Эксперты сравнивают ситуацию с торможением тяжелого поезда: он не может остановиться быстро. Нынешнее замедление стройки скажется на сдаче в 2028-2029 годах.

В зоне риска

По итогам I полугодия у девяти из 20 крупнейших застройщиков страны упала выручка. И это несмотря на инфляцию. Но что важнее, пять из этих девяти компаний входят в топ-10 по объему строительства. В частности, выручка снижается у крупнейшего девелопера страны — ГК «Самолет».

19% девелоперов находятся в зоне риска банкротства, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Чиновник подчеркивает: «Это не значит, что они обязательно обанкротятся. Они могут и достроить». Если ключевая ставка останется на высоком уровне еще полгода, то доля «проблемных» застройщиков достигнет 30%, прогнозирует Хуснуллин.

«Ситуация действительно очень сложная. Я согласен с оценками Марата Хуснуллина. Особенно это заметно в экономсегменте. Чрезвычайно высокие ставки Банка России, низкие продажи и ненаполняемость эскроу-счетов (специальный банковский счет, используемый для безопасного проведения сделок, при котором деньги блокируются до выполнения определенных условий. — Forbes Club) приводят к максимальным ставкам по эскроу строителей», — делится мнением председатель Ассоциации застройщиков Башкортостана, генеральный директор компании «Стройфедерация» Денис Крашенинников.

О ситуации во многом говорит показатель «соотношение распроданности к стройготовности». Он демонстрирует, успевают ли застройщики продавать строящееся жилье. В июне 2024 года показатель равнялся 88%, а в июле 2025-го упал до 70%. Пока показатель остается в пределах нормы (70–80 %), но динамика говорит о многом. Так, в домах, которые сдадут в 2025 году, продано лишь 58% площадей, хотя нормой считается 70–80% к моменту сдачи дома. К тому же в некоторых уже сданных домах и ЖК не продана и половина квартир.

Самая тяжелая ситуация — в Краснодарском крае. Чтобы распродать квартиры в недавно сданных новостройках, при нынешнем спросе потребуется больше пяти лет, рассчитали эксперты bnMAP.pro.

Это давит на бизнес застройщика. Чем ниже распроданность, тем ниже выручка после раскрытия эскроу-счетов, выше ставки по кредитам (а это десятки миллиардов рублей) и расходы на содержание пока еще не проданных площадей.

Скидок не будет!

Никто из опрошенных Forbes Club экспертов не ждет массового снижения цен на квартиры. Для этого нет предпосылок. Себестоимость строительства за первые шесть месяцев 2025 года выросла на 4%, а по итогам года составит 8-9%, прогнозируют в Strategy Partners. В этом году стройматериалы дорожают в три-пять раз медленнее, чем год назад, а зарплаты строителей пошли вниз.

Напротив, цены потихоньку ползут вверх. Стоимость квартир в новостройках в России за год выросла на 4,2% (до 175,6 тыс. рублей за 1 кв. м в июле), а на вторичном рынке — на 6,5% (до 116,4 тыс. рублей), подсчитали в «Домклик».

Маржинальность девелоперского бизнеса близка к нулю. Крупнейшие публичные застройщики показывают рентабельность 5–7%. В таких условиях снижение цен невозможно. Это прямой путь к банкротству, рассказал Forbes Club руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик.

Рынок оживает

Риелторы говорят, что с конца июля спрос на вторичное жилье вырос на 15–20%. Это косвенно доказывают и цифры. В июле банки выдали ипотечные займы на 353,6 млрд рублей. Это на 15,3% выше, чем в июне, и на 0,9% выше показателей июля 2024 года. Данные приводит Frank RG. Эксперты связывают рост с низкой базой прошлого года. Если сравнить число выданных займов с июлем 2023 года, то спрос упал на 60% (72,2 тыс. займов против 170,7 тыс.). 

Причина «оживления» очевидна — снижение ключевой, а за ней и рыночной ставок. К концу июля средняя ставка по рыночной ипотеке составляет 23,12%. Это на 1,79% ниже, чем месяцем ранее.

Ставки продолжат снижаться. По крайней мере, снижение прогнозирует Банк России. По его прогнозу, до конца года ключевая ставка будет находиться в диапазоне от 16,3 до 18%. Это дает надежду на дальнейшее оживление рынка вторички. В следующем году регулятор ожидает ставки в диапазоне 12-13%. По оценке bnMAP.pro, чтобы восстановить спрос до прежнего, докризисного уровня, ключевая ставка должна опуститься до 10%.

Первичный рынок не так сильно зависит от рыночных ставок, как вторичный. Все дело в льготных программах. Ставки по ним не привязаны к ключевой, то есть они зафиксированы на одном уровне — от 2 до 6% годовых. Только на одну семейную ипотеку приходится 75% всех сделок на рынке новостроек. Эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко оценивает долю розничных ипотек в 10–15%: «Как правило, это кредит с первоначальным взносом 20% под 20% годовых на 15 или 20 лет».

Кризис или шанс на перезагрузку

Замедление из-за высокой ставки отразилось на строительной отрасли, пожалуй, сильнее, чем на российской экономике в целом. Спрос не поспевает за предложением. Из-за этого у застройщиков накапливаются проблемы. Рентабельность застройщиков упала до 12–15%, «а в некоторых регионах рентабельность упала еще ниже», заявил в июне замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его оценке, тенденция сохранится.

Некоторые эксперты считают ситуацию благом, ведь кризис заставит застройщиков пересмотреть подход к планировкам, архитектуре, бизнес-процессам, маркетингу. Но кризис может и не разразиться. Отрасль сохраняет надежду на светлое будущее — в первую очередь за счет снижения ключевой ставки.