«Гордеев был и будет»: что стоит за офертой неизвестной компании акционерам ПИКа

Акционер за 15 000 рублей 

Вечером 11 февраля стало известно, что АО «Недвижимые активы» направило в ЦБ обязательное предложение о выкупе акций ПИКа. Как говорится в сообщении, компания предлагает выкупить 99,8 млн акций девелопера — это чуть более 15% от уставного капитала. При этом, как следует из данных Мосбиржи, коэффициент акций в свободном обращении у ПИКа составляет 21%. 

Компания «Недвижимые активы», по данным «СПАРК-Интерфакс», была зарегистрирована в Москве 10 апреля 2024 года. Ее уставный капитал на тот момент составлял 15 000 рублей. По итогам 2024 года, чистые активы акционерного общества составляли 486 000 рублей, а свободный денежный поток — 224 000 рублей. Основной вид деятельности «Недвижимых активов», как следует из карточки компании в базе Rusprofile, — вложения в ценные бумаги. Дополнительные виды деятельности — предоставление займов и кредитов, дилерская деятельность и деятельность по управлению холдинг-компаниями.  

При этом до января 2026 года, как следует из карточки, компания специализировалась на других вещах — покупке и продаже недвижимого имущества, земельных участков, управлении недвижимостью, строительстве зданий. В резюме Rusprofile отмечается, что компания обладает признаками «однодневки». 

В пресс-службе «Недвижимых активов» Forbes подтвердили, что компания уже является крупным акционером девелопера ПИК. На вопрос, какой долей будет владеть АО после обязательного выкупа 15% акций, представители компании не ответили. 

Оферта на 15% акций может означать, что юрлицо и связанные с ним стороны уже консолидировали до 85% акций компании, поскольку обязательная оферта выставляется для всей оставшейся доли, говорит источник на рынке инвестбанкинга. Однако есть и другие пороги, при которых выставляется оферта, говорит инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин. По закону, это происходит в случаях, когда лицо самостоятельно или с аффилированными лицами переходит пороги владения в 30%, 50% или 75% голосующих акций. 

С Гордеевым….

ПИК длительное время контролировался одним акционером — Сергеем Гордеевым, который сейчас занимает 50-е место в списке Forbes. Так, в 2017 году он контролировал 74,6%, затем он снижал долю в компании. 

Сообщалось, что в апреле 2025-го доля Гордеева снизилась до 15,15% после продажи акций группе инвесторов. При этом в базе «СПАРК» по данным за II квартал 2025 года, структура акционеров ПИКа выглядит так: 19,99% — у АО «Элементпроф», 19,87% — у АО «Югинжиниринг», 14,53% — у МКООО «Ледамен». Когда в феврале 2024 года Гордеев попал под блокирующие американские санкции, Минфин США указывал, что по крайней мере в одной из этих компаний — «Ледамен» — Гордеев был гендиректором.

Попытку сократить влияние миноритарных акционеров ПИК предпринимал еще в прошлом году. Осенью девелопер объявил об отмене дивидендной политики и планах укрупнить акции в 100 раз — это сделало бы их одними из самых дорогих на российском фондовом рынке. По мнению Александра Бахтина, уже тогда компания попыталась отрезать от себя миноритарных акционеров и уйти в тень.  

«Но регуляторы выступили за права инвесторов и решения об отмене дивидендной политики и обратном сплите принято в итоге не было. Судя по всему, сейчас новая попытка менеджмента убрать компанию с радаров инвесторов и общественности», — говорит он.

… или без Гордеева

По словам опрошенных Forbes консультантов и девелоперов, оферта «Недвижимых активов» — это продолжение все той же политики, при этом перехода реального контроля над ПИКом не случится. «Гордеев всегда был и будет», — говорит собеседник Forbes на рынке консалтинга в сфере недвижимости. Представитель крупного девелопера сказал Forbes, что Гордеев по-прежнему главный во всей этой сделке. При этом он не знает, является ли тот владельцем «Недвижимых активов». 

Уже упомянутый источник на рынке консалтинга в сфере недвижимости уверяет, что Гордеев продолжает принимать все управленческие решения в ПИКе. В пресс-службе «Недвижимых активов» ответили, что бенефициары компании не раскрываются. 

При этом пожелавший остаться неназванным инвестбанкир сказал Forbes, что все эти процессы похожи на выкуп публичной компании инвестором или группой инвесторов через третьи руки. «Выкуп 15% — это последний шаг, после которого вероятен принудительный выкуп того, что еще не было консолидировано», — добавляет он. 

«Такая сделка может свидетельствовать о смене структуры акционеров, усилении влияния нового игрока или консолидации контроля», — говорит в свою очередь аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. 

Одноименный ПИФ

Интересно еще и то, что в период, когда ПИК собирался отменить дивидендную политику и провести обратный сплит акций, был создан еще и комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд «Недвижимые активы», его формирование завершилось 11 ноября 2025 года. А уже 17 ноября акционеры ПИКа отказались от первоначальной идеи укрупнять акции и не платить дивиденды. У ЗПИФ и АО «Недвижимые активы» общий регистратор — АО «НРК-Р.О.С.Т.» 

Число пайщиков и состав активов неизвестны — это и есть основное преимущество закрытых фондов. О том, как они устроены, Forbes писал в сентябре 2025 года. Связаны ли одноименные АО и ЗПИФ «Недвижимые активы» непонятно, однако источник в банке считает, что ЗПИФ также может быть звеном в цепочке консолидации активов. 

Что делать инвесторам

Если ЦБ не найдет нарушений и одобрит оферту «Недвижимых активов», то далее стоит ждать делистинг ПИКа с Мосбиржи, считает портфельный управляющий General Invest Татьяна Симонова. При таком сценарии имеет смысл дождаться оферты для выкупа акций и оценить ее условия, говорит Симонова. 

«Цена оферты должна быть не ниже, чем цена сделки, по которой был преодолен порог владения для обязательной оферты, и также средней рыночной цены акций за шесть месяцев. Средняя цена акций ПИК за шесть месяцев — около 500 рублей», — говорит Симонова. Это выше текущих котировок компаниии в 471 рубль за акцию. 

При этом в прошлом году новость об отмене дивидендов и укрупнении акций обрушила котировки почти на 18%. Это с одной стороны могло позволить акционерам увеличить долю в застройщике по сниженной цене, говорит Симонова. С другой стороны, осенний обвал цен мог повлиять на текущие котировки и параметры оферты, резюмирует руководитель отдела анализа акций, Sirius Capital Анна Казарян.