Тверская экономкласса. Почему люксовые магазины и кафе уходят из центра Москвы

Фото Андрея Махонина / ТАСС
Фото Андрея Махонина / ТАСС
За последние пять лет благодаря программе «Моя улица» основные торговые коридоры радикально изменили свой облик. Можно ли говорить об «исходе люкса» из центра?

 

Кутузовский стал проще

Реконструкция, расширение пешеходных зон за счет проезжей части, сокращение числа парковочных мест внесли свои коррективы в привычные профили проспектов. Кутузовский покинули многие премиальные бренды: заведения общественного питания (Zoлотой, Kutuzovskiy 5, «Город», Social Café, PESHI), автосалон Porsche, магазин «Кашемир и Шелк», салон красоты Freshmania. Вместо них появились несколько продуктовых магазинов («ВкусВилл», «Магнолия», «МясновЪ», AB Daily), «Мосхозторг», а также ресторан «Рыбный порт». Все они относятся к среднему и «средний плюс» сегментам.

Открытие метро «Дорогомиловская», которое ожидается в 2020 году, может укрепить тренд демократизации премиального Кутузовского за счет ретейла и общепита для, условно говоря, пассажиров метро. Это недорогие кофейни, особенно прибыльный формат «кофе навынос», продуктовый ретейл среднего ценового класса, магазины «спонтанных» покупок — подарки, косметика и т. д. Возможно, это поможет проспекту зажить новой жизнью. Пока вакантность в торговой недвижимости здесь самая высокая среди всех улиц — 25,5%. За год она снизилась на 1,9 п. п.

Сувенирные лавки вместо мебельных салонов

Доля вакантных площадей в помещениях стрит-ретейла, расположенных на пяти крупнейших проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский), в 2018 году достигла 13,4% от общего объема торговой недвижимости на этих улицах. Это на 2,9 п. п. меньше, чем в аналогичный период прошлого года.

Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1% и 9,6%, соответственно). Отличие этих проспектов от других в том, что пятую часть всего предложения (20,6%) приходится на магазины профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и т. д.). На проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей арендуют заведения общественного питания (17% — рестораны, кафе, кофейни, фастфуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 8%.

С точки зрения ценовых сегментов состав арендаторов разнороден, но большая часть все-таки пока относится к среднему и выше среднего уровням, хотя более демократичные бренды все-таки появляются и в большем объеме, чем это было еще пять лет назад. Это «ВкусВилл», «Штолле», «Мосхозторг», «Красное&Белое», «Магнит» и т. д.

Мы ожидаем, что политика городских властей по «пересаживанию» москвичей на общественный транспорт продолжит оказывать все больше влияния в сторону упрощения профиля арендаторов и на других проспектах, не только Кутузовском. Причем товары, условно говоря, запланированного спроса (то, за чем люди чаще всего едут целенаправленно), например одежда, бытовая техника, стройматериалы и т. д., постепенно будут уступать место магазинам спонтанного, «пешеходного» спроса — косметика, сувениры, цветы, банки, сервисные услуги и т. д.

Третьяковский проезд против городских фестивалей

С завершением реконструкции города в рамках программы «Моя улица» большинство центральных улиц стали удобнее для пешеходов: в пользу тротуаров сократились парковочные зоны. Протяженность таких благоустроенных улиц увеличилась с 2,5 тыс. м до 25,5 тыс. м. С одной стороны, это, конечно, увеличило трафик в среднем на 23%. С другой стороны, снижается трафик со стороны автомобилистов, по умолчанию более платежеспособной публики.

Люксовые бренды медленно, но верно «уходят» с торговых улиц в торговые центры. Однако будут жить «островки» элитных и премиальных магазинов в избранных торговых коридорах. Третьяковский проезд остается полностью люксовым, никаких изменений в ассортименте за последние три года там не произошло. Доля люксовых товаров на Кузнецком Мосту составляет 14% (двукратный рост с 2015 года) в Столешников переулке — 47% (плюс 27%), на Петровке — 46% (плюс 44%). За три года на этих улицах открыли свои магазины такие элитные и премиальные бренды, как Zilli, Harry Winston, Louis Vuitton и многие другие.

Однако даже эти улицы не обошла стороной волна демократизации. «Пятачок» рядом с ЦУМом оброс недорогими сетевыми кафе и магазинами: «Скалка» и French Kiss, «Lavka», бургерная Farsh, фуд-холл Food-store на углу Кузнецкого и Рождественки. Третьяковский проезд остается островком элитных товаров в окружении уже поистине народной Никольской (на нее, кстати, стоит очередь из рестораторов). Заповедник роскоши буквально «отбивается» от наступлений нецелевого трафика и народных гуляний. Например, владельцы недвижимости добились, чтобы город запретил размещать в Третьяковском проезде экспозиции городских фестивалей.

«Неудавшиеся» Елисейские Поля на Тверской

В недавнем прошлом все ожидали, что Тверская превратится в аналог Елисейских Полей с магазинами лучших люксовых брендов. Но, вероятнее всего, ее ждет иное будущее, что ярко отразило открытие двухэтажного магазина «Ашан». С улицы ушел ряд дорогих брендов (Henderson, Rolex, Vertu, «Даниэль», Escada), зато открылось много заведений недорогого общепита и магазинов – «Мой Ашан», H&M, «Мосхозторг», Lush, Natura Siberica, «Тирольские пироги», «ТоДаСё».

За последнюю пару лет общепит перетянул на себя основной спрос в стрит-ретейле. Внутри Третьего транспортного кольца доля общепита в помещениях этого сегмента превышает 40%. Рестораторы более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Б. Дмитровке (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях (в отличие от пешеходных и транспортно-пешеходных улиц) доля заведений данного профиля существенно ниже — 12,8%.

Мы ожидаем, что в ближайшее время общепит нарастит свою долю в стрит-ретейле еще на 5-7%. Этому будут способствовать новые станции метро и МЦК, программа «Моя улица» и крупные городские фестивали (в прошлом году их прошло 12). Товарный ретейл и особенно люксовые товары будут смещаться в торговые центры со стабильным целевым трафиком.