«Платить аренду в пустоту никто не станет»: как собственники коммерческой недвижимости борются с кризисом
«Обращаемся к вам <...> в связи с катастрофической ситуацией, сложившейся в нашем секторе [из-за ситуации в экономике, вызванной пандемией коронавируса]», — так начинается открытое письмо, с которым 2 апреля (еще до обращения Владимира Путина, в котором он сообщил о продлении выходных в России до 30 апреля) отраслевая организация собственников недвижимости — Российский союз торговых центров (РСТЦ) — обратилась к министру экономики Максиму Решетникову и министру промышленности и торговли Денису Мантурову.
В РСТЦ входят такие крупные владельцы торговой недвижимости, как IKEA или «Энка ТЦ». Всего обращение подписали собственники более 55 российских ТЦ. Отраслевой союз сообщил министрам, что с 28 марта более чем в 2000 торговых центров по всей территории страны на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена, а часть ТЦ уже «закрыта полностью».
Большая часть объектов строилась на заемные средства — объем задолженности превышает 2 трлн рублей
Авторы письма напомнили, что большая часть объектов строилась на заемные средства — совокупный объем задолженности превышает 2 трлн рублей — и сложившееся положение грозит массовыми дефолтами и кризисом в банковской сфере. У министерств РСТЦ попросил включить собственников коммерческой недвижимости в перечень участников потребительского рынка, наиболее пострадавших от COVID-19, субсидировать 2/3 процентной ставки, отменить налоги, кроме НДС, а его снизить до 18%. Кроме того, представителям отрасли нужна отсрочка по коммунальным платежам, мораторий на проверки и отмена арендной платы за землю, на которой стоят ТЦ, перечислили авторы послания.
Обращение владельцев торговых центров могло быть реакцией на принятый 31 марта Госдумой закон, согласно которому арендодатель будет обязан в течение 30 дней после получения просьбы арендатора заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. Условия и сроки отсрочки определяет на арендодатель, а правительство России. Также арендатор получил право потребовать снижения арендной платы, если из-за введенных в связи с пандемией ограничительных мер не может использовать свое имущество.
«Договорились, что начисление аренды будет возобновлено после снятия карантина»
Как выяснил Forbes, и без законодательной активности депутатов арендодатели и арендаторы вели и ведут активные переговоры друг с другом. «В конце марта, когда всем стало понятно, что карантину быть, многие арендаторы, которые вынуждены были закрыться, попросили обнулить аренду до его окончания, — рассказывает Антон Белых, генеральный директор компании DNA Realty, которая занимается брокериджем на рынке торговых центров. — Например, Realty for Sale (оператор коммерческой недвижимости, преимущественно в формате стрит-ретейл. — Forbes) заявил, что отменил аренду 95% арендаторов. Другие наши заказчики тоже обнулили аренду тем операторам, которые закрылись, но договорились о том, что ее начисление будет возобновлено после снятия карантина и открытия города».
Владельцы многофункциональных центров, в составе которых есть торговые точки, тоже готовы идти навстречу арендаторам. «Ведем переговоры, предоставляем скидки и арендные каникулы операторам ретейла», — ответил на запрос Forbes представитель O1 Properties, которая владеет большим портфолио недвижимости класса А.
«Мы идем на уступки добросовестным арендаторам, непосредственно пострадавшим от введенных ограничений, — говорит генеральный директор центра дизайна Artplay Сергей Десятов. — В рамках внутренних антикризисных мер Artplay планирует усиление онлайн-активности, развитие и продвижение нашего видеоканала Artplay today, адресную поддержку резидентов. Также занимаемся планированием мощной рекламной кампании нашего центра, которая должна стартовать по окончании эпидемии, предположительно осенью 2020 года».
Несколько крупных девелоперов отказались комментировать взаимоотношения с арендаторами, сославшись на то, что ситуация крайне нестабильна и непредсказуема. Другие выражались уклончиво. «Даже в такие тяжелые времена лидеры рынка — офисные резиденты — платят без изменений, — говорит Мария Котова, генеральный директор УК Avica, управляющей бизнес-центром «Романов двор» в центре Москвы. — Инфраструктурные резиденты направили запросы о снижении арендной платы в связи с ограничениями в использовании помещений. В любой ситуации можно найти выход».
«В центре будут большие потери, так как ставки там высокие, а собственники упрямые»
В пресс-службе O1 Properties отметили, что многие объекты «переведены на режим «выходного дня» — на рабочих местах остается минимальное количество сотрудников, которые отвечают за поддержание и контроль систем жизнеобеспечения зданий». Мария Котова из УК Avica рассказала, что здания «Романова двора» работают «в режиме пандемического протокола», то есть с усиленными мерами безопасности, при этом команда управляющей компании благодаря технологическим решениям перешла на дистанционную работу.
«Есть собственники, которые настаивают на выплате полной аренды, доказывая, что это не форс-мажор, а обычные предпринимательские риски, — рассказывает Антон Белых из DNA Realty. — Думаю, им будет тяжело в будущем найти новых арендаторов, так как платить аренду в пустоту никто не станет». По словам эксперта, в стрит-ретейле в центре — на Тверской улице, Кутузовском проспекте и других главных торговых и офисных артериях — «будут большие потери, до 50%, так как ставки там очень высокие, а собственники очень упрямые и уверенные в ликвидности своих помещений». «В спальных районах потери будут ниже, так как там гуманнее ставки и адекватнее арендодатели, думаю, процентов 20 с восстановлением до 10% к концу года», — прогнозирует Белых.
На вопрос о том, какая помощь больше всего требуется от государства, опрошенные Forbes участники рынка упомянули отсрочку, снижение или даже временную отмену налогов на имущество и землю, мораторий на проверки, субсидирование процентных ставок по кредитам и кредитные каникулы.
Дополнительные материалы
