Комфорт для миллиардера: зачем группе ПИК управляющие компании по всей стране

Фото Станислава Красильникова / ТАСС
Фото Станислава Красильникова / ТАСС
Основной владелец ПИК Сергей Гордеев разглядел новую рыночную нишу — ему принадлежит крупнейшая управляющая компания в сфере ЖКХ в стране. В будущем, уверены участники рынка, этот бизнес окажется не менее важным, чем девелопмент. Но пока он больше ассоциируется со скандалами

Рутинное совещание в правительстве Московской области практически сразу перешло на повышенные тона. В конце февраля 2021 года в Московском регионе прошли обильные снегопады, и, оправдываясь за многочисленные обращения жителей, недовольных сугробами, глава Долгопрудного Владислав Юдин посетовал на управляющую компанию (УК) «Жилкомсервис», занимающую 45% городского рынка.

По словам Юдина, у «Жилкомсервиса», входящего в группу «ПИК Комфорт», не хватает транспорта, а те тракторы, что есть, не способны очищать дороги. Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев отреагировал резко: «Хвост не будет рулить собакой. «ПИК Комфорт» если не работает — они должны уйти. <...> В мои жизненные планы не входит зависеть от «ПИК Комфорт», не знаю, как в ваши». Губернатор призвал отдавать дома, в которых «ПИК Комфорт» плохо работает, другим управляющим компаниям и заявил, что «никто из нас не знает фамилию, имя, отчество «ПИК Комфорта», но все знают, что власти не справляются».

Слова Воробьева — скорее фигура речи. Едва ли подмосковный губернатор не знает основного владельца «ПИК Комфорт». Управляющая компания входит в группу ПИК, 59% акций которой принадлежат миллиардеру Сергею Гордееву.

«ПИК Комфорт» — крупнейшая частная управляющая компания в России. По ее собственным данным, в Москве и Московской области она управляет 32 млн квадратных метров жилого фонда. Всего у компании более 50 млн квадратных метров под управлением в 17 регионах России — это более 11 000 жилых домов. Forbes выяснил, как был создан этот гигант и какие перспективы рынок управляющих компаний открывает для девелоперов.

Переквалифицироваться в управдомы: как бизнесу зарабатывать на ЖКХ

Рождение гиганта

В октябре 2017 года депутат Госдумы и бывший мэр Нижнего Новгорода Вадим Булавинов выступал на областном заксобрании и обрушился с критикой на московскую компанию «Домком Инвест». Весной она купила 75% акций четырех нижегородских домоуправляющих компаний. По словам Булавинова, с тех пор из компаний в столицу были выведены внушительные суммы — «Коммерсантъ-Приволжье», со ссылкой на свои источники, писал, что речь могла идти о 900 млн рублей. А Булавинов заявил изданию, что уже направил по этому поводу обращение в прокуратуру. Через месяц народный избранник заявил, что обратился в Министерство ЖКХ с просьбой провести антимонопольную проверку в отношении группы ПИК, которая, по его словам, была связана с «Домком Инвестом».

Булавинов не стал общаться с Forbes. В группе ПИК не прокомментировали связи с «Домком Инвестом». Но, судя по данным сайта раскрытия информации, осенью 2017 года «Домком Инвест» входил в группу ПИК. Уже в декабре девелопер решил выйти из капитала «Домком Инвеста», а также компании «Маяк», которой принадлежала управляющая компания «ПИК Комфорт». В отчетности того года говорится, что ПИК продала компании сегмент «Обслуживание и эксплуатация», чтобы сосредоточиться на развитии ключевых компетенций. 

«Плохая репутация может покупателя отпугнуть»: как Алексей Тулупов зарабатывает и на продаже элитного жилья, и на хлебе

Владельцем «ПИК Комфорт» стала малоизвестная компания «Центринвест». На сайте управляющей компании говорится, что в 2016 году под ее управлением было 20 млн квадратных метров жилья. Компания активно скупала управляющие компании и брала на обслуживание новые дома. В конце 2018 года под ее управлением было уже 50 млн квадратных метров, на которых проживали 3 млн «довольных жителей», говорится на сайте «ПИК Комфорт». Примечательно — такие же цифры (50 млн квадратных метров и 3 млн «довольных жителей») в 2018 году можно было увидеть и на сайте «Домком Инвеста», чьим владельцем и руководителем был предприниматель Андрей Костюков. Иногда «Домком Инвест» и «ПИК Комфорт» даже пересекались в отдельных регионах, например, в 2018 году они купили крупные управляющие компании в Татарстане.

Руководителем «ПИК Комфорт» был бывший член правления ПИК Игорь Фарбер. Два источника на строительном рынке сказали Forbes, что в отрасли всегда были уверены — «ПИК Комфорт», даже выйдя из структуры ПИК, действовала в интересах застройщика. «Это нормальная практика, — говорит один из собеседников Forbes. — Застройщики нередко выводят управляющие компании из своего периметра. Причин много, в том числе имиджевая».

Оборотистый «капитал»: как Павел Тё сделал Capital Group одним из лидеров рынка недвижимости России

Развитие «ПИК Комфорта» действительно не обходилось без скандалов. Один пример. Еще в октябре 2017 года жители одного из домов ЖК «Алексеевская роща» в Балашихе могли наблюдать как группа молодых людей спортивного телосложения захватили подъезд и не пускали в него представителей «ПИК Комфорт». Это был самый разгар конфликта между УК «Комфорт» (входила в группу «Гранель», построившую «Алексеевскую рощу») и «ПИК Комфорт», за переход к которой проголосовали собственники дома. Судя по информации на сайте «Реформа ЖКХ», спорный дом сейчас находится на обслуживании у компании «Гранель Комфорт». 

Не меньше скандалов было и у «Домком Инвеста», компанию регулярно критиковали за крупные долги перед ресурсоснабжающими компаниями и вывод денег в Москву, причем не только в Нижнем Новгороде, но например в Туле и Самаре. Весной 2020 года «Домком Инвест» ликивдировалась — аналогичная судьба постигла некоторые из принадлежавших ей УК, часть компаний досталась новым собственникам. Не обошлось без участия ПИК. В декабре 2019 года компания Сергея Гордеева выкупила у «Домком Инвеста» почти два десятка управляющих компаний из разных регионов, например, Челябинской и Волгоградской областей и перепродала их компании «Инфо Ком». Она зарегистрирована по адресу Волоколамское шоссе, дом 13А — это небольшой одноэтажный павильон, в котором находится кальянная

Тогда же ПИК выкупил обратно и компанию «Маяк», владельца «ПИК Комфорт». Общая сумма всех сделок, говорится в отчетности ПИК, составила 3,8 млрд рублей. Девелопер официально стал владельцем крупного бизнеса. В 2020 году выручка сегмента «Эксплуатация» составила 28,3 млрд рублей — это 6% всей выручки ПИК. Сегодня «Маяк» помимо «ПИК Комфорт» контролирует шесть десятков управляющих компаний, приобретенных в 2017-2019 годах в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане, Ивановской, Московской, Курганской, Калужской и Владимирской областях, а также в Краснодарском крае. В группе ПИК сообщили Forbes, что не исключают приобретение новых управляющих компаний, но пока что компания настроена сфокусироваться на территории текущего жилого фонда. 

Группа ПИК возглавила рейтинг крупнейших застройщиков России 

Эффект масштаба

Девелоперы, с которыми пообщался Forbes, единодушны — пример «ПИК Комфорт» уникален, ни у кого из строителей нет такой крупной управляющей компании. У «ПИК Комфорт» была вполне понятная стратегия в Москве и Московской области, рассуждает человек, знакомый с этим бизнесом. «Они крайне агрессивно заходили в том числе в дома, которые не строили сами. При этом брали в управление дома, построенные не так давно. В таких домах первые пять-шесть лет нет потребности в больших инвестициях. Соответственно, стратегия проста — зарабатывать на объеме при минимуме инвестиций», — говорит собеседник Forbes.

Масштаб действительно важен для бизнеса управляющих компаний. «Бизнес-модель работы крупной УК может быть прибыльной при достаточно существенных объемах жилого фонда под управлением, по моим оценкам должно быть не менее 250 000-300 000 квадратных метров бизнес-класса, для эконом-сегмента эта цифра должна быть вдвое больше», — рассуждает первый вице-президент «Интеко» Евгений Семенов. По его словам, доходность на уровне 10% для этого бизнеса считается хорошей. Управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков отмечает, что доходности некоторых УК могут достигать 20-25% — в случае если они, например, не занимаются профилактикой и обслуживанием инженерных систем, а только закрывают аварии. «Какая сейчас логика у большинства УК? Взять деньги с людей и максимально заработать — ведь завтра тебя с этого объекта могут убрать. При этом затраты на поддержание старого фонда колоссальны», — рассуждает Волков.

«Даже крупной управляющей компании сложно противостоять недобросовестной конкуренции со стороны компаний-однодневок, цель которых быстро собрать как можно больше платежей с жителей и вывести средства, зачастую не выплачивая ни [суммы за] поставленные ресурсы, ни долги подрядным организациям, ни налоги, — рассуждает операционный директор «ПИК Комфорт» Илья Розанов. — После таких управляющих компаний остается, что называется, выжженная земля.

Обратная проблема — УК постоянно сталкиваются с неплатежами. «В 2020 году мы ощутили заметное снижение сборов, — говорит Розанов. — Причина — ухудшение общей экономической ситуации, спровоцированное пандемией COVID-19 и последующий мораторий на штрафные санкции и пени. В рамках нашей коммуникационной стратегии мы используем разные варианты работы с должниками. В том числе очень лояльные, такие как реструктуризация долга, рассрочки на платеж и т.п. Однако даже в самые экономически благополучные периоды сбор по всем локациям не достигал 100% — это объективная реальность нашего бизнеса».

Еще одна проблема — имиджевая. На многочисленных форумах можно найти сотни критических сообщений в адрес «ПИК Комфорт». «С УК ПИК лучше не связываться», «Обслуживание никакое, как начислять лишнего — это они первые», — самые свежие отзывы о «ПИК-Комфорт» в подмосковных Люберцах. «Люди всегда недовольны управляющей компанией, особенно в многоквартирных домах, где встречаются инициативные активисты, — ироничен топ-менеджер одного из девелоперов. — Посмотрите любой форум по любой УК, большинство отзывов будет негативными». 

Цифра и ЖКХ

«По нашим оценкам оборот только московского рынка ЖКХ составляет около 100 млрд рублей в год. Количество компаний, управляющих жилым и нежилым фондом в Москве — около 3000 штук, из которых УК — это всего около 1000 штук, а остальное — это различные кооперативы и товарищества, — говорит Илья Розанов. — Эти цифры хорошо иллюстрируют, что рынок ЖКУ был и продолжает оставаться одним из самых высоко-конкурентных, борьба за активы на этом рынке идет весьма жесткая».

«Рынок УК сейчас крайне фрагментирован — игроков очень много, ими сложно управлять, — говорит Волков из «Самолета». — Он напоминает банковский или девелоперский рынок пять-десять лет назад. Поэтому стоит ожидать консолидации рынка в будущем — сфера очень социально значимая».

Какие перспективы для девелоперов открывает собственная управляющая компания? «Девелопер создает проект, предвосхищает и реализует тренды, а управляющая компания работает с уже сформированной средой, корректирует и дополняет ее, поддерживая концепцию. Благодаря обратной связи от горожан складывается единая экосистема: девелопер–УК-жители», — рассуждает Марат Мирхайдаров, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» (входит в группу «Гранель»). Например, в жилых комплексах «Гранель» управляющая компания анализирует, каким бизнес-арендаторам сдавать помещения в домах. «УК формирует и следит за здоровой конкуренцией на территории комплекса. В этом случае невозможны ситуации, когда рядом располагаются несколько арендаторов с одинаковым товарным предложением», — говорит Мирхайдаров. 

Что им стоит дом построить: кому выгодны новые правила игры на московском девелоперском рынке и приведут ли они к подорожанию жилья

«При высокой рыночной конкуренции и проникновении своевременных информационных технологий в девелоперский бизнес, когда профессиональные застройщики, выстраивают свои экосистему, УК может быть хорошим инструментом для продаж, маркетинга и повышения лояльности за счет широкого охвата и масштабирования своих услуг и сервисов. Как пример, можно привести современные приложения с набором услуг, которые одинаково могут работать и в Москве, и в условном Кургане», — рассуждает Евгений Семенов из «Интеко».

«Мы верим, что рынок управления жилым фондом в будущем станет не менее привлекательным, чем рынок строительства, — говорит Волков. Сейчас, по его словам, рынок ЖКХ находится на «дне цифровизации», в будущем это будет меняться. Осенью 2020 года «Самолет» запустил платформу «Вместе.ру» — социальную сеть для жильцов, в рамках которой действует маркетплейс с набором почти 100 услуг. «Клиент попадает в периметр нашей платформы — заходит в приложение и закрывает все вопросы по покупке и управлению недвижимости — он может там сдать квартиру, продать, купить у нас новую, мы можем оценить, рефинансировать, помыть, поставить мебель, сделать доставку, с ребенком посидеть», — рассказывает Волков. По его словам, доходность управляющей компании «Самолета» выше 10%, при этом непосредственно с тарифа компания зарабатывает немного, больше идет от продажи дополнительных продуктов и услуг.

Одноэтажный Сочи: почему жилье у моря подорожало на 40% и продолжится ли этот рост

ПИК движется в аналогичном направлении. На сайте многих УК, входящих в группу, есть раздел «ПИК-Сервис», в рамках которого предлагается широкий набор услуг: от визита сантехника и вывоза мебели, до ремонта смартфонов. «Чем крупнее управляющая компания, чем больше у нее активов, тем более рентабельным становится бизнес. Это происходит за счет оптимизации многих внутренних процессов, появляется возможность разрабатывать и применять самые новые технические решения, совершенствовать клиентский сервис с помощью цифровых технологий», — рассуждает Илья Розанов.

А что с недавней критикой подмосковного губернатора? В «ПИК Комфорте» дали развернутый комментарий: «Мы внимательно относимся к любой критике: стремясь к повышению качества своей работы, мы рассматриваем каждый проблемный эпизод. За последние три месяца только в Московской области мы получили более 78 000 заявок от жителей, 93% из них обработаны в первую неделю после обращения. С 1 марта проведены ремонтные работы в 3297 многоквартирных домах Московской области, заменено 7060 погонных метра трубопровода, вывезено более 50 000 кубометров строительного крупногабаритного мусора. В рамках благоустройства прилегающих территорий мы высадили более 5000 деревьев и кустарников, установили и отремонтировали более 700 МАФ (малые архитектурные формы). После критики, прозвучавшей наш адрес, руководство компании провело ряд встреч с представителями правительства Московской области и обсудило возможности и варианты решения накопившихся вопросов. С нашей стороны будет проведена масштабная работа по устранению всех озвученных недостатков».

Дополнительные материалы

20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes