Банки увеличивают выдачу ипотеки и число одобрений кредитов: есть ли в этом риски

Фото Кирилла Кухмаря / ТАСС
Фото Кирилла Кухмаря / ТАСС
Объем средств на счетах эскроу в российских банках в сентябре достиг 730,5 млрд рублей, c начала года он вырос в 5 раз. Аналитики вновь указывают на риски на рынке ипотеки, но банкиры считают, что поводов для беспокойства нет

В сентябре количество открытых счетов эскроу в российских банках, которые нужны для расчетов между продавцами и покупателями недвижимости, выросло на 20% и составило 215,8 тыс., сообщил ЦБ 30 октября. Выросла и сумма средств на таких счетах — до 730,5 млрд рублей. Для сравнения — на начало 2020 года на счетах эскроу в банках было 148 млрд рублей. Рост средств на них — следствие роста выдачи ипотечных займов, сказал Forbes собеседник в одном из 20 крупнейших по выдаче ипотечных кредитов банке. 

На Сбербанк приходится почти половина этой суммы — у него в сентябре было 359 млрд рублей остатков на эскроу-счетах, сказал начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий, проанализировавший отчетность банков по форме 101. В сентябре он увеличил объем средств почти на 24%. Но это не самый высокий рост. Сильнее всего нарастили объем средств Россельхозбанк, РНКБ и банк Дом.РФ.

В сентябре банки выдали ипотечных кредитов на 424 млрд рублей, на 82% больше, чем годом ранее, сообщало «Объединенное кредитное бюро». Это стало историческим рекордом для российской банковской системы. В третьем квартале россияне взяли 1,15 трлн рублей ипотечных кредитов, на 72% больше, чем за аналогичный период 2019 года. За 9 месяцев объем выданной ипотеки превысил 2,57 трлн рублей — плюс 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Президент Владимир Путин сказал на прошлой неделе, что в 2020 году российские банки выдадут более 3,5 трлн рублей ипотечных кредитов.

Пузырь или перегрев: что происходит с рынком недвижимости

Спрос на ипотеку вырос благодаря льготной госпрограмме ипотечного кредитования по ставке 6,5%, которую продлили до 1 июля 2021 года. Кроме того, снижаются и общие ипотечные ставки. В сентябре в 20 крупнейших банках ставки по ипотеке на вторичном рынке составили 8,26% (-1,39 п. п. к сентябрю 2019 года), на новостройки — 8,03% (-1,66 п. п.), рефинансировать ипотеку можно под 8,06% (-1,96 п. п. к сентябрю 2019 года), судя по данным Frank RG и Дом.РФ.

Что с этим не так

В сентябре уровень одобрения ипотечных кредитов по льготной программе достиг 70% (в августе было 68%). Для сравнения — уровень одобрения по другим ипотечным продуктам составляет 59%, говорится в исследовании Frank RG и Дом.РФ. Все это сопровождается падением реальных доходов населения. В третьем квартале 2020 года они сократились на 4,8% в годовом выражении, по данным Росстата. Падение во втором квартале составило 8,4%. «В этих условиях мы однозначно видим нарастание ипотечного пузыря. Это выглядит как пир во время чумы», — считает Осадчий. Программа льготной ипотеки распространяется преимущественно на жилье экономкласса, основными участниками которой являются заемщики с невысоким уровнем дохода. Риски их дефолта в текущих условиях достаточно высоки, полагает он.

Дешевые кредиты, ипотечный пузырь и локдаун: о чем говорят на форуме «Россия зовет!»

Продление льготной госпрограммы повышает риски перегрева ипотечного рынка, полагает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Данная программа рассчитана на широкий круг заемщиков, и привлекательные условия по ставке могут привлечь на рынок клиентов с низким уровнем кредитоспособности. Также растет вероятность завышения цены квартир в новостройках и дефицита предложения нового жилья в отдельных регионах. Аналитики НКР указывают, что сейчас просрочено на 90 и более дней менее 2% ипотечного портфеля. По мере вызревания кредитов, выданных весной-летом, она может вырасти, но маловероятно, что рост будет критичным в среднесрочной перспективе, говорит старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. 

Что говорят банки

«Вероятность пузыря, к сожалению, растет. И хотя мы не ожидаем, что ЦБ РФ примет меры по охлаждению рынка, банкам следует предельно осторожно кредитовать застройщиков и покупателей квартир», — заявил Forbes первый заместитель председателя правления Совкомбанка Сергей Хотимский. Но он, судя по всему, находится в меньшинстве. В большинстве опрошенных Forbes банков не видят рисков в стремительном наращивании портфеля ипотеки. «Мы не видим значительных рисков образования ипотечного пузыря», — заявил  управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков. В банке сообщили, что он одобряет 85% заявок на льготную ипотеку. 

Ипотека даром: выгодно ли брать кредиты на жилье «по нулевым ставкам»

В пресс-службе ВТБ заявили, что в России нет массовой практики выдачи высоко рискованных кредитов, что подтверждает высокое качество накопленного ипотечного портфеля. Ранее зампред правления ВТБ Анатолий Печатников заявил, что эффект от снижения ставок по ипотеке за счет льготной программы приобретения жилья под 6,5% будет нивелирован, когда рост цен на жилье превысит 17,5%, однако «объективно до этого еще очень далеко».

В «Открытии» по итогам сентября общий объем выдач превысил 18 млрд рублей, сообщила пресс-служба кредитной организации. Это почти в 2,5 раза больше, чем в сентябре 2019 года. «Банк считает, что уровень риска соответствует риск-аппетиту (совокупный максимальный уровень риска. — Forbes)», — комментирует директор департамента анализа розничных рынков банка «Открытие» Оксана Старосельская.

Кому нужны дешевые квартиры в Москве? Программа льготной ипотеки оживила столичный рынок

РНКБ, который вошел в десятку крупнейших по объему счетов эскроу, в сентябре выдал ипотеку на первичном рынке на 1,3 млрд рублей. «Риска возникновения ипотечного пузыря РНКБ не видит, поскольку банки в соответствии с требованиями ЦБ внимательно следят за долговой нагрузкой заемщиков, кроме того, кредиты выдаются по фиксированной ставке», — сказали в пресс-службе банка. 

20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes