Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам

Кирилл Кухмарь/ТАСС
Кирилл Кухмарь/ТАСС
ЦБ предложил обсудить возможность регулирования ипотеки с плавающей ставкой. Для банков сейчас такая ипотека скорее выгодна, с учетом того, что ЦБ скорее всего будет повышать ставку. Но у заемщиков, если ставки вырастут, вырастет и долговая нагрузка. А в этом есть риски и для банков тоже

Центробанк 3 марта опубликовал для консультаций доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Перед этим президент Владимир Путин поручил правительству и регулятору разработать поправки, регулирующие порядок изменения плавающих ставок и сроков возврата потребительских кредитов, в том числе ипотеки. 

ЦБ предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой. 

В докладе регулятор предупреждает, что в условиях, когда в России процентные ставки достигли минимального уровня, кредиты с плавающими ставками становятся для банков все более выгодными. Сейчас банки уже фактически активно используют плавающие ставки при кредитовании бизнеса — доля рублевых кредитов по плавающим ставкам составляет 34% в общем объеме выдачи, пишет ЦБ.

Но международный опыт показывает, что кредиты по плавающим ставкам в среднем более рискованные, так как их качество зависит от динамики рыночных процентных ставок. Банк России предупреждает, что ипотека с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности. 

Что говорят банки? 

В выдаче ипотечных кредитов с плавающей ставкой есть риски для банков, предупреждает председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. Она выступила за полный запрет такой ипотеки. «Ипотека — самый долгосрочный кредит для физического лица. И клиенту важно знать, что его платеж не может измениться, особенно в сторону увеличения. Не может заемщик зависеть от экономических циклов экономики. Это за гранью прогнозирования даже больших банков», — сказала она Forbes. 

У этой идеи с плавающей ставкой есть как свои плюсы, так и свои минусы, считает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. «Плюсы в том, что банки не закладывают в ставку по кредиту свой процентный риск, клиент получает ставку ниже. Но если ставка начнет подниматься, то для всех может сработать кредитный риск. Тут вопрос поиска золотой середины», — считает он. Пахаленко выступает против идеи выдачи ипотеки под плавающую ставку сейчас. «Во всех странах, где такие программы есть, уровень инфляции меньше, чем в России, и вероятность ее резких колебаний ниже», — объясняет он. 

Аналитики ожидают роста ставок по ипотеке

Заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова указывает, что как один из сценариев развития ипотеки банк рассматривает переменные ставки. «Комментарии ЦБ внесли дополнительную ясность в границы программы и вектор направления. Программа будет создаваться и корректироваться строго в определенных регулятором рамках», — сказала она. 

Что считают эксперты? 

Для банков ипотека с плавающей ставкой — это инструмент защиты от процентного риска, так как длинных источников фондирования для них не так много. И в ситуации, когда есть риск роста ставки в будущем, аппетит к ипотеке под плавающую ставку у банков может расти, предупреждает директор банковского сектора Fitch Антон Лопатин. 

«Исторически низкие ставки выгодны заемщикам, это позволяет приобрести более дорогую недвижимость, при адекватном уровне нагрузки, который обычно оценивается как отношение месячного платежа к доходу. В случае резкого роста процентной ставки по уже существующему кредиту, нагрузка на заемщика резко возрастает, что особенно заметно по таким длинным кредитам, как ипотека. А это в свою очередь отрицательно влияет на возможность обслуживать долг», — предупреждает он.

Сейчас риски для заемщиков могут быть выше, а для банков, напротив, выдача таких кредитов более выгодна, ведь ЦБ, скорее всего, будет повышать ключевую ставку, считает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов. Центробанк на последнем заседании 12 февраля предупредил, что будет в дальнейшем определять сроки и темпы возврата к нейтральной денежно-кредитной политике. Это будет означать рост ключевой ставки, а за ней вырастут и ставки по кредитам. 

«С другой стороны, если заемщики из-за возросшей плавающей ставки не смогут стабильно выплачивать кредит, это создаст проблемы и банкам. Поэтому такие продукты больше распространены в стабильных западных экономиках», — сказал Грибанов Forbes. 

«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году

Плавающие ставки по кредитам — это фактический перенос процентного риска на заемщика, сказал директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ Олег Шибанов. «Оценить дальнейшее движение ставок и возможность повышения стоимости заимствований практически невозможно. Это означает, что брать подобные кредиты для домохозяйств довольно рискованная история», — считает он. 

По его словам, такая ипотека  — скорее сложный инструмент для домохозяйства и хеджироваться от рисков повышения ставки человеку довольно тяжело. «Поэтому проще помочь неквалифицированному инвестору не брать такие кредиты», — считает он. 

При участии Михаила Кузнецова

Дополнительные материалы

Ставка на брошь: о чем говорят украшения Эльвиры Набиуллиной